TJ 75056, 12 juin 2025, RG 25/01337

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [R] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01337 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67UC

N° MINUTE : 15

JUGEMENT
rendu le 12 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0263

DÉFENDERESSE
Madame [R] [C], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01337 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67UC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2016, Monsieur [F] [O] a donné à bail à Madame [R] [C] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 920 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [O] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4161,48 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Monsieur [F] [O] a fait assigner Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [R] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 12 juillet 2024, soit la somme de 8375,73 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer indexé et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [R] [C] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX, ainsi que les frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A l’audience, Monsieur [F] [O], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6317,38 euros. Elle indiqué que le paiement des loyers courants était repris.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Monsieur [F] [O] n’était pas tenu de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 4161,48 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [R] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [O] produit un décompte démontrant que Madame [R] [C] reste lui devoir la somme de 6317,38 euros à la date du 1er avril 2025.

Les frais de poursuite de 23,60 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [R] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6293,78 euros (6317,38-23,60), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4161,48 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par Monsieur [F] [O] démontre que Madame [R] [C] a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois et effectue des versements supplémentaires qui ont fait baisser le montant de sa dette locative depuis l’assignation.

Malgré l’absence de Madame [R] [C] à l'audience, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande au titre des frais d’expulsion qui ne sont qu’hypothétiques à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS