TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/01313

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [B]
Monsieur [F] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01313 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67OV

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS ,vestiaire P483

DÉFENDEURS
Madame [I] [B]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [W]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01313 - N° Portalis 352J-W-B7J-C67OV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2015, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [B] et M. [F] [W] sur des locaux (avec cave)situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,72 euros et d’une provision pour charges de 176,09 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 Octobre 2024 pour M. [W] et 22 Octobre 2024 pour Mme [B], la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.703,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [B] et M. [F] [W] le 25 octobre 2024.

Par assignations du 22 et 24 janvier 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail d’habitation, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [B] et M. [F] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
−
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.689,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 mai 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) représentée par son conseil, maintient oralement l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2025, s'élève désormais à 3.980,81 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [W] expose que Mme [B] a déménagé depuis 2019 et a prévenu la bailleresse en son temps mais sans en apporter la preuve ; qu’il souhaite se maintenir dans les lieux qu’il occupe depuis de nombreuses années, qu’il a réglé 647,37 euros en avril qui n’apparaissent pas sur le décompte de la RIVP ; qu’il suit une formation rémunérée et perçois en sus 900 euros par mois pour la location d’un bien ; qu’il a dû faire face à une importante dette fiscale aujourd’hui soldée et qu’il se trouve donc en situation de régler sa dette locative moyennant un échéancier de 110 euros sur 36 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, Mme [I] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties présentes sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 15 et 22 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.703,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2025, Mme [I] [B] et M. [F] [W] lui devaient la somme de 3.980,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [B] et M. [F] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse et, en l’absence de Mme [I] [B] à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [B] et M. [F] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement et de l’accord des parties comparantes, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,