TJ 75056, 12 juin 2025, RG 25/00793

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [Z] [Y] [H]
Me Efthalia TSIKRITEA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00793 - N° Portalis 352J-W-B7J-C632M

N° MINUTE : 14

JUGEMENT
rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [S] [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSES
Madame [Z] [Y] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Madame [T] [E] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Efthalia TSIKRITEA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0149

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00793 - N° Portalis 352J-W-B7J-C632M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2021 à effet le 18 juin suivant, Madame [S] [M] a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 520 euros outre 45 euros de provision sur charges.

Par acte du 15 juin 2021, Madame [T] [E] [L] s’est engagée en qualité de caution solidaire jusqu’au 17 juin 2027, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure pour un montant maximum de 40680 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5449,04 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 septembre 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [T] [E] [L] le 27 septembre suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Madame [S] [M] a fait assigner Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Madame [Z] [H] et Madame [T] MELANITOU-MC [L] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus, soit la somme de 6771,66 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Madame [Z] [H] et Madame [T] [E] [L] à lui payer la somme de 1680 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 septembre 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A l'audience, Madame [S] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Madame [T] [E] [L] a été représentée par son conseil à l’audience et a fait viser des écritures soutenues oralement. Elle a sollicité l’expulsion de Madame [Z] [H], que les comptes à son encontre soient arrêtés au 17 juin 2024 correspondant à la date de renouvelement du bail et la condamnation en conséquence de Madame [Z] [H] au paiement du solde de la somme de 6771,66 euros, l’annulation des pénalités et intérêts appliqués dès le premier incident de paiement non régularisé et la condamantion de Madame [Z] [H] aux dépens.

Madame [S] [M] a été autorisée à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 7 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [S] [M] a produit un décompte actualisé par note en délibéré du 7 avril 2025.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [S] [M] n’était pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 5449,04 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 novembre 2024.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le dernier réglement de Madame [Z] [H] date du 29 novembre 2023. En outre, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [Z] [H] étant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurrs, il est admis, en application de l’article 2303 du code civil, qu’en l’absence de respect de l’obligation d’information de la caution par le créancier dès le premier impayé du débiteur principal, le créancier peut voir ses intérêts et pénalités annulés, et ceci pour la période allant de l’omision jusqu’à la régularidsation ( Civ. 1er mars 2023, n°21-19.744).

En l'espèce, Madame [S] [M] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [H] reste lui devoir la somme de 9850,71 euros à la date du 3 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9850,71 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5449,04 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [T] [E] [L] y sera tenue solidairement car s’étant portée, par acte du 15 juin 2021, caution solidaire jusqu’au 17 juin 2027, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure pour un montant maximum de 40680 euros.

Madame [Z] [H] et Madame [T] MELANITOU-MC [L] seront aussi condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [H] et Madame [T] MELANITOU-MC [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciatiuon à la caution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS