TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/04297

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :
Le 23 Janvier 2025
à Me Marc MAMELLI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 Janvier 2025
à Me Laurence HENRY
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04297 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5GA7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RIWI, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 978 645 182, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marc MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature privée du 25 juin 2010, Madame [P] [F] a consenti à Monsieur [L] [H] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 euros.
Par acte notarié en date du 20 septembre 2023, la SCI RIWI est devenue propriétaire de ce bien immobilier.
Le 12 février 2024, la SCI RIWI a fait signifier à Monsieur [L] [H] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 6305,21 euros ainsi qu'un autre commandement d'avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, les deux commandements visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la SCI RIWI a fait citer en référé Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin de voir, vu le contrat de bail et les commandements restés sans effet, vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 25 juin 2010 consenti à Monsieur [H] [L] portant sur l'appartement sis [Adresse 2], 2ème étage, est acquise,
- Constater la résiliation dudit bail au 13 avril 2024, en conséquence,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2],
- Ordonner à Monsieur [H] [L] de remettre les clefs ; autoriser le propriétaire à l'expulser des lieux avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des indemnités d'occupation et des charges locatives,
- Condamner Monsieur [H] [L] à payer à la SCI RIWI la somme de 7299,77 euros relative aux loyers et charges des mois impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du commandement de payer du 12 février 2024,
- Condamner Monsieur [H] [L] à payer à la SCI RIWI une indemnité mensuelle d`occupation égale au montant du dernier loyer avec intérêt au taux légal et charges en sus depuis le 13 avril 2024 jusqu`à libération effective des lieux et restitution des clés,
- Condamner Monsieur [H] [L] à payer à la SCI RIWI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [H] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonce du présent acte à la Préfecture.
L'affaire a été appelée à l'audience du 05 septembre 2024 pour être finalement retenue à l'audience du 05 décembre 2024.
A cette audience, Monsieur [H] [L], représenté par son conseil, conteste la totalité de la procédure et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu les dispositions des articles 6, 7-1, 20-1, 21, 23 et 24 et de la loi du 6 juillet 1989, vu les articles 1719 à 1721 et 1231-1 du code civil, vu les dispositions du décret du 30 janvier 2002, vu L. 1331-23 du code de la santé publique, vu les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du CPCE, vu les pièces versées au débat :
A titre principal :
- REJETER l'ensemble des demandes en raison des contestations sérieuses et DIRE n'y avoir lieu à référé,
- CONDAMNER la SCI RIWI au versement de l 500 € au titre de l'article 700 du CPC et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et le condamner aux entiers dépens,
A titre subsidiaire :
- ENJOINDRE à la SCI RIWI de communiquer les justificatifs des charges, sous astreinte de 1000 euros par mois,
- RECALCULER le montant de la dette en conséquence,
- ACCORDER à Monsieur [H] un délai de paiement de vingt-six mois,
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,
A titre infiniment subsidiaire :
- ACCORDER les délais de grâce les plus larges à Monsieur [H] avant toute expulsion
A titre reconventionnel :
- ENJOINDRE à la SCI RIWI de communiquer ses coordonnées bancaires à Monsieur [H] sous astreinte de 1000 € par mois,
- CONDAMNER la SCI RIWI au paiement de la somme provisionnelle de 34 600 € à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H],
- ORDONNER la compensation avec le montant de la dette qui sera retenue,
En tout état de cause
- REJETER en équité la demande de frais irrépétibles et de dépens,
- SUSPENDRE l'exécution provisoire.
A cette audience, la SCI RIWI, représentée par son avocat, en conclusions en réponse, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 25 juin 2010 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 12 février 2024 par acte remis à étude.
Monsieur [L] [H] ne justifie pas de cette assurance, ni dans les délais légaux, ni même à l'audience.
Le commandement de justifier d'une assurance est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 mars 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 12 mars 2024 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [L] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation
Monsieur [L] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'au départ de Monsieur [L] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit 414,40 euros et de condamner Monsieur [L] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [H] reste devoir la somme de 7044,80 euros, à la date du 31 mars 2024, mois de mars inclus (le solde antérieur d'un montant de 89,21 euros d'octobre 2022 a été déduit car non justifié), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [H], conteste la dette, indiquant qu'aucun décompte de charges n'est pris en compte dans le montant de la dette. Or, il appert à la lecture du bail initial et du décompte fourni que Monsieur [L] [H] ne paye pas de charges. La dette réclamée par la SCI RIWI ne concerne que les loyers impayés.

Monsieur [L] [H] indique également que la dette devrait être diminuée du montant de la CAF dont le paiement s'est arrêté en octobre 2022. Or, c'est à lui qu'il appartiendra de régulariser sa situation au regard de la CAF et le tribunal n'a pas à prendre en compte cette cessation de paiement dans le calcul de la dette locative.

Monsieur [L] [H] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7044,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6216 euros (déduction faite des 89,21 euros non justifié) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur le non-paiement des loyers en l'absence de remise de RIB par le bailleur

Le loyer peut être payé par prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire, par titre interbancaire de paiement (TIP), par chèque ou en espèces (à la condition que le montant à payer soit inférieur à 1000 €). Le fait pour Monsieur [L] [H] de ne pas avoir reçu de RIB de la SCI RIWI n'est pas un motif valable pour justifier le non-paiement de son loyer à échéances.
En outre, s'il peut paraître étonnant que la SCI RIWI ne remette pas un RIB à Monsieur [L] [H], il n'y a pas d'obligation pour celle-ci de le faire.
Monsieur [L] [H] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur la provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance subi par Monsieur [L] [H]

Monsieur [L] [H] a pris à bail le logement qu'il occupe au [Adresse 3] le 25 juin 2010. Il a été cité en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 10 juin 2024 pour non-paiement de loyers et non-justification d'assurance, après la signification de trois commandements en date des 30 septembre 2022, 24 janvier 2023 et 12 février 2024 pour celui retenu dans la présente instance.
Il est donc étonnant de constater que le premier signalement d'indécence de l'appartement querellé n’intervienne que le 05 septembre 2024 soit plus de deux mois après l'assignation. Cette action ne peut donc que paraître dilatoire. En outre, dès la connaissance par la SCI RIWI des désordres relevés dans l'appartement, celle-ci a mandaté la société WAPANENGE pour remédier à ceux de son fait.
Enfin, un constat de commissaire de justice, mandaté par la SCI RIWI, en date du 28 octobre 2024, indique que l'indécence constatée est la résultante d'un manque d'entretien par le locataire depuis plusieurs années, comme le prouvent les photographies jointes audit document.
Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la demande de Monsieur [L] [H] au titre d'une indemnisation pour trouble de jouissance sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI RIWI les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : SE DECLARE compétent et dit n'y avoir lieu à contestations sérieuses, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mars 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 25 juin 2010 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [H] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; DIT que faute par l'occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à titre de provision à la SCI RIWI la somme de 7044,80 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 mars 2024, mois de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 6305,21 euros et de l'assignation pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [L] [H] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'un montant de 414,40 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; DEBOUTE Monsieur [L] [H] de ses demandes au titre des astreinte de 1000 euros à payer par la SCI RIWI pour non-remise de ses coordonnées bancaires et non-justificatif de charges ; DEBOUTE Monsieur [L] [H] de sa demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à la SCI RIWI la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire; Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.