TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01161

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025 après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me STRABONI Louisa
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01161 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CVT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2007 avec prise d’effet au 1er octobre 2007, la SA SOGIMA a consenti à Monsieur [X] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 333,90 euros, outre 97,67 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA SOGIMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2024 à Monsieur [X] [Z] pour la somme principale de 2109,28 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la CCAPEX des Bouches du Rhône qui en a accusé réception par courrier électronique le 24 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2025, dénoncé le 05 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA SOGIMA a fait assigner Monsieur [X] [Z] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer du 17 octobre 2024,Prononcer de ce fait la résiliation du bail du 18 septembre 2007,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer à titre de provision le somme de 4.258,86 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 01 février 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2024 date du commandement de payer les loyers,Condamner Monsieur [X] [Z] à verser en outre, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au demandeur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme d’un montant de 800 euros,Condamner Monsieur [X] [Z] au paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du code de procédure civile) et aux intérêts de droits à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du code civil).
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 5.849,52 euros, décompte arrêté au 23 avril 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.
Elle indique une absence de reprise de paiement du loyer.
Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [Z] bien que cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 30 janvier 2025 a été dénoncée le 05 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA SOGIMA doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX qui en a accusé réception par courrier électronique le 24 septembre 2024.

Par conséquent, la SA SOGIMA est recevable en ses demandes.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et paiement d'indemnités d'occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d'égale pertinence ou lorsqu'elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l'inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s'impose avec évidence ou n'exige qu'un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 18 septembre 2007, prévoit que « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié si bon semble à la SOGIMA, sans que celle-ci ait à remplir aucune autre formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé, aussitôt après l’intervention de laquelle elle pourra faire procéder à l’expulsion du locataire, et disposer des lieux loués pour une nouvelle location ».

Même si le commandement de payer du 17 octobre 2024 a bien respecté le délai légal de six semaines donné au locataire pour régulariser l'impayé, la rédaction de la clause résolutoire ne satisfaisant pas aux exigences des dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire, il existe une contestation sérieuse sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s'ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [Z] reste devoir la somme de 5.319,30 euros, à la date du 23 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus et déduction faite de la somme de 5.849,52 euros réclamée, du loyer et des charges pour le mois de mai 2025 qui n’ont pas encore été appelés.

Monsieur [X] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [X] [Z] à payer à la SA SOGIMA la somme de 5.319,30 euros à titre provisionnel correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [Z] sera en outre condamné à payer à la SA SOGIMA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [X] [Z] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de cinq mille trois cent dix-neuf euros et trente centimes (5.319,30 euros), décompte arrêté au 23 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] à payer à la SA SOGIMA la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION