TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 24/10835

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6M7E

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE
L’association PARME
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP Cabinet BAULAC & ASSOCIES en la personne de Maître Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS , vestiaire P207

DÉFENDERESSE
Madame [F] [H] [J]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-006613 du 12/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6M7E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2016 modifié par avenant du 1er Avril 2023, l'associationPARME a conclu un contrat d’occupation meublé en résidence sociale avec Mme [F] [H] [J] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], logement meublé n° 104, moyennant le paiement d’une redevance forfaitaire mensuelle de 470,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6.204,22 euros au titre de l'arriéré des redevances dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 24 octobre 2024, l'association PARME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [H] [J], voir statuer sur le sort de ses biens et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de la redevance mensuelle soit 970,04 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−9.114,34 euros au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal,−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Mars 2025. Un renvoi a été ordonné au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statué. L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoirie du 13 mai 2025. À cette l'audience, l'association PARME représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 9 mai 2025, s'élève désormais à 12.566,56 euros. L'association PARME considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A la suite de la saisine du Service de surendettement de la Banque de France par la défenderesse, l'association PARME a formé un recours contre sa décision d’orientation.

Mme [F] [H] [J] représentée par son conseil expose que les impayés de la redevance s’expliquent par la perte de son titre de séjour et la perte de son emploi qui s’en est suivi. Ellesouhaite se maintenir dans les lieux et, en tout état de cause durant au moins 12 mois. Elle a saisi la commission de surendettement et son dossier a été déclaré recevable le 13 Mars 2025. Il est en cours d’instruction.

Mme [F] [H] [J] sollicite l’application de l’article 1343-5 du code civil et un report d’exigibilité de sa dette sur deux ans ; elle conteste devoir payer des frais de contentieux à hauteur de 40 euros et demande d’être exonérée des intérêts majorés et que soient rejetées les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et au titre de l’article 700 du code procédure civile au regard de sa bonne foi. Elle souhaite enfin se maintenir dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'association PARME justifie avoir régulièrement assigné la défenderesse et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. L’affaire a été placée au greffe de ce tribunal compétent matériellement et territorialement.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;

- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat d’occupation stipule qu'il est conclu à compter du 12 Octobre 2016 modifié par avenant du 1er avril 2023 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement avec une durée maximum de trente-six mois. L’association PARME a fait délivrer à Mme [F] [H] [J] le 02 Mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’association PARME que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat d’occupation sera donc constatée à la date du 03 Juin 2024.

Mme [F] [H] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et en tout état de cause la possibilité de se maintenir dans les lieux durant 12 mois ainsi que le bénéfice de l’article L 1343- 5 du code civil.

Toutefois, compte tenu de l’opposition de l’association PARME à ces demandes reconventionnelles, vu que la locataire n’a pas repris le paiement de la redevance, qu’elle n’a procédé à aucune règlement depuis novembre 2023 et que rien ne permet d’envisager que sa situation pourrait s’améliorer à court ou moyen délai, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Mme [F] [H] [J] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'association PARME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mai 2025, Mme [F] [H] [J] lui devait la somme de 12.566,56 euros, soustraction faite des frais de procédure mais intégrant des frais de contentieux.

Mme [F] [H] [J] conteste les frais de contentieux pour 2 fois 20 euros. La demanderesse n’apporte pas aux débats le fondement légal ou contractuel de cette demande, elle sera déboutée et Mme [F] [H] [J] sera condamnée à payer 12.526,56 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Cependant compte tenu des difficultés administratives rencontrées par Mme [F] [H] [J] et des graves problèmes financiers subséquents, les intérêts de retard ne seront pas majorés et seront définitivement fixés à 6,65%.

La demande formulée par la défenderesse au titre d’un report d’exigibilité en vertu de l’article 1343-5 du code civil sera rejeté au vu du très important montant de la dette et de l’absence de proposition de solution réaliste pour l’apurer à moyen terme. Le délai de deux ans se révèle inopérant en l’espèce.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [F] [H] [J] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’association PARME de l'occupation indue de son bien, soit la somme de 499,29 euros.

Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale inscrite au contrat et donc de doubler le montant de l’indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [H] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,