TJ 78646, 24 juill. 2025, RG 25/00595

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00595 - N° Portalis DB22-W-B7J-S3XX
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.A. 1001 VIES HABITAT C/ S.A.R.L. E.O. CYBERNET

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, au capital de 29 070 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCAIS, devenue la société 1001 VIES HABITAT suite à un changement de dénomination sociale
représentée par Me Marc Desmichelle, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R78, Me Ghislaine David-Montiel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 216

DEFENDERESSE

S.A.R.L. E.O. CYBERNET, au capital de 3 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 751 296 641, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
défaillante

Débats tenus à l'audience du 19 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la société Logement français, aux droits de laquelle vient la société 1001 Vies Habitat, a consenti à Monsieur [H] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2004 moyennant un loyer annuel de 5 633,76 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
La société E.O. Cybernet vient aux droits du preneur à la suite de plusieurs cessions de fonds de commerce.
Le 3 avril 2023, la société 1001 Vies Habitat a fait signifier à la société E.O. Cybernet un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 13 197,35 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner en référé la société E.O. Cybernet devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.
La cause a été entendue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de l'assignation soutenue oralement à l’audience, la société 1001 Vies Habitat demande au juge de :
- constater l'acquisition au 3 mai 2023 de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;
- ordonner l’expulsion de la société E.O. Cybernet et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance de la force publique ;
- condamner la société E.O. Cybernet, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 23 333,15 € au titre de l'arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 13 197,35 € et à compter de la délivrance de l'assignation sur le surplus ;
- condamner la société E.O. Cybernet, à titre provisionnel, à lui payer une pénalité de 10 % par mois de retard jusqu'au complet paiement de la dette ;
- condamner la société E.O. Cybernet, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du dernier loyer courant ;
- condamner la société E.O. Cybernet à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer.
Elle met à jour le montant de la dette locative à la somme de 21 185,92 € et indique consentir à un rééchelonnement de la dette en 20 mensualités de 1 000,00 € puis une dernière mensualité de 1 185,92 €.

Assignée à personne morale, la société E.O. Cybernet n'a pas constitué avocat. Son gérant, Monsieur [Z] [T], s'est présenté à l'audience.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société E.O. Cybernet :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le bail liant la société 1001 Vies Habitat et la société E.O. Cybernet comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l'une quelconque de ses obligations.
Le commandement de payer signifié le 3 avril 2023 à la société E.O. Cybernet vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 13 197,35 € en principal.
Il ressort des avis d'échéance versés aux débats que la société E.O. Cybernet ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.
Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 mai 2023 à minuit.
Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 21 185,92 €, inférieure à celle réclamée dans l'assignation, selon décompte au 18 juin 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse.
Il y a donc lieu de condamner par provision la société E.O. Cybernet au paiement de cette somme, qui, compte tenu des versements intervenus, est assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de délivrance de l'assignation, sur la somme de 17 133,15 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, et avec l'accord du bailleur exprimé à l'audience, il y a lieu d’accorder un délai de 21 mois à la société E.O. Cybernet pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 4 mai 2023.
Le maintien dans les lieux de la société E.O. Cybernet en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société 1001 Vies Habitat un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 4 mai 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Les demandes formées par la société demanderesse au titre d'indemnités de retard et de fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer courant s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.
Il n’y a lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :
La société E.O. Cybernet, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 3 avril 2023.
Compte tenu des situations respectives des parties et à défaut de production d'une facture acquittée, il convient de condamner la société E.O. Cybernet à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS