TJ 78646, 24 juin 2025, RG 25/00027

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 5]
Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00027 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWFC

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

DEFENDEUR(S) :
[H] [J]
[I] [G] épouse [J]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société SEQENS
Société Anonyme d’Habitations à Loyers Modérés au capital social de 606 404 611,50€, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 582 142 816, dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège;
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, subsituée par Me CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [H] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Mme [I] [G] épouse [J]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2007, la société TROIS VALLEES, représentée par son mandataire, le GIE DOMAXIS, aux droits duquel vient la SA d’HLM SEQENS, a donné en location à M. [H] [J] un logement situé [Adresse 1] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°2 pour un loyer mensuel initial de 416,48€, outre 158,21 € de provisions sur charges.

Par avenant du 17 mai 2017, le contrat de bail a été établi au nom de M. [H] [J] et Mme [I] [J] à compter du 26 août 2011, date de leur mariage.

Le 12 juin 2018, M. [H] [J] et Mme [I] [J] ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines le 6 septembre 2018. Le 27 juin 2019, la commission a décidé de mesures imposées consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée maximum de 46 mois avec un taux de 0,86% moyennant une mensualité de 614 €.

Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de surendettement saisi d’un recours formé par M. [H] [J] et Mme [I] [J], la SA d’HLM SEQENS a déclaré une créance de 1 452,96 € le 12 avril 2021, précisé que les locataires avaient proposé un plan d’apurement par mensualités de 100 € en plus du loyer courant et sollicité son retrait de la liste des créanciers. Par courrier du 15 juillet 2021, la SA d’HLM SEQENS a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 334,97 €.

Par jugement du 3 septembre 2021, le juge chargé des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a notamment fixé la créance de la SA d’HLM SEQENS à 1334,97 €, rééchelonné les créances sur une période de 67 mois au taux de 0% avec une mensualité maximum de 348,77 €. Selon les termes de ce plan, la créance de la SA d’HLM SEQENS devait être remboursée par le versement de mensualités de 333,74 € pendant les quatre premiers mois.

Un nouveau dossier de surendettement ayant été déposé et déclaré recevable le 28 décembre 2022, la commission de surendettement des particuliers des Yvelines a notifié à la SA d’HLM SEQENS le 4 avril 2023 de nouvelles mesures imposées consistant notamment, s’agissant du règlement de sa créance de 664,86 €, en cinq mensualités de 132,97 €.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 19 avril 2023, la SA d’HLM SEQENS a rappelé à M. [H] [J] et Mme [I] [J] leur obligation de continuer à s’acquitter du loyer et des charges courants à échéance pendant la procédure de surendettement, et les mettait en demeure de régler la somme de 1 081,87 € correspondant à la dette locative accumulée depuis la dernière décision de recevabilité de leur dossier.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait délivrer à M. [H] [J] et Mme [I] [J] un commandement de payer les loyers pour la somme en principal, hors procédure de surendettement, de 1 809,63 € et de justifier de l’assurance.

Un troisième dossier de surendettement a été déclaré recevable par la commission le 24 juillet 2023. La créance de la SA d’HLM SEQENS a été retenue à hauteur de 3 250,63 €. Le 25 août 2023, la SA d’HLM SEQENS a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 168,39 €. La Commission de surendettement des particuliers des Yvelines a notifié à la SA d’HLM SEQENS le 18 octobre 2023, dans le cadre de nouvelles mesures imposées, le remboursement de sa créance de 3 168,39 €, selon le plan suivant : sept mensualités de 35 €, puis six mensualités de 487,23 €.

M. [H] [J] et Mme [I] [J] ont à nouveau formé un recours à l’encontre de cette décision et le juge chargé des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a, par jugement du 27 juin 2024, fixé la mensualité de remboursement à la somme de 399,80 €, ordonné le rééchelonnement de passif sur 69 mois au taux de 0%. Selon le tableau recensant l’ensemble des créances, leur quantum, le nombre et le montant des mensualités de remboursement annexé à la décision, la créance de la SA d’HLM SEQENS de 3158,90 € devait être remboursée en 8 mensualités de 394,86 €.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 20 septembre 2024, la SA d’HLM SEQENS a dénoncé à M. [H] [J] et Mme [I] [J] le plan de surendettement, celui-ci n’ayant pas été respecté.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la SA d’HLM SEQENS leur a fait délivrer un nouveau commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 5 687,25€ et de justifier de l’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, signifié à personnes physiques, la société d’H.L.M. SEQENS a assigné M. [H] [J] et Mme [I] [G] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1225, 1728 du code civil, 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du code civil, aux fins de voir :
Déclarer recevable et bien fondée la société demanderesse en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise.
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation de l’engagement de location, sur le fondement des articles 1103, 1225, 1728, 1741 du code civil aux torts et griefs des défendeurs et du fait de leurs manquements graves et réitérés à leurs obligations contractuelles.
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, des lieux sis [Adresse 3].
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut sur place.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse la somme de 6 210,54 €, selon un décompte arrêté provisoirement au 30 janvier 2025 (terme du mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts de droit.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Assortir la décision à venir de l’exécution provisoire.
Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

A l'audience du 8 avril 2025, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle précise que le dossier de surendettement est caduc à défaut d’avoir été respecté et actualise le montant de la dette locative qui s’élève désormais à 6 169,33 €, échéance de mars 2025 incluse. Elle s’oppose à tout délai et ajoute que les défendeurs n’ont pas justifié de l’assurance du logement en dépit du commandement qui leur a été signifié.

M. [H] [J] et Mme [I] [J] comparaissent. Ils produisent deux attestations d’assurance montrant que le logement a été assuré pour les périodes du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026. Mme [J] indique qu’un montant de 961,38 € aurait dû être déduit de la dette le 1er mars 2018 sans s’en expliquer davantage. M. [H] [J] et Mme [I] [J] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu’une procédure de surendettement est toujours en cours et qu’une audience relative à la contestation du plan doit avoir lieu en septembre 2025.

Il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au tribunal avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé réception distribuée le 15 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 2

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Le bail conclu le 25 juin 2007 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023, pour la somme en principal de 1 809,63€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 juillet 2023.

3Au surplus, un commandement de justifier d'une attestation d'assurance a été adressé à la locataire, en vain, puisque les attestations produites par les défendeurs à l’audience ne concernent que la période postérieure au 1er avril 2024.

L’expulsion de M. [H] [J] et Mme [I] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Occupants sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2023, M. [H] [J] et Mme [I] [J] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de cette date et jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, afin de réparer le préjudice subi par la SA d’HLM SEQENS du fait de l'occupation indue des lieux et de l’impossibilité de les relouer.

La SA d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que M. [H] [J] et Mme [I] [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais d’enquête sociale, la somme de 5 440,59 € à la date du 1er avril 2025 incluant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de mars 2025 inclus.

M. [H] [J] et Mme [I] [J] n’apportent aucun élément permettant de contester utilement le montant de cette dette. Il y a donc lieu de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 440,59 €, avec intérêts au taux légal à compter du prononcer du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Il ressort du décompte produit par la SA d’HLM SEQENS que M. [H] [J] et Mme [I] [J] n’ont pas repris de manière régulière le paiement du loyer et des charges courants et qu’au contraire, la dette locative n’a cessé d’augmenter.

Dans ces conditions, les conditions des articles 24 V et 24 VII précités ne sont pas réunies.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [H] [J] et Mme [I] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il apparait équitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS