TJ 77284, 23 juill. 2025, RG 25/00928

Min N° 25/00630
N° RG 25/00928 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3PF

M. [H] [Y] [V] [U]

C/
M. [E] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Y] [V] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Me Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Josépha REFUVEILLE

Copie délivrée
le :
à : Me Abdou DJAE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2019, Monsieur [X] [B] a donné à bail à Monsieur [E] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel d’un montant actuellement révisé à la somme de 490 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Monsieur [H] [U] a acquis ledit logement par acte notarié en date du 11 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [H] [U] a fait signifier à Monsieur [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.574,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 novembre 2023, Monsieur [H] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [H] [U] a fait assigner Monsieur [E] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux statuant en référés aux fins à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et le condamner au paiement de la dette locative.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 23 décembre 2024.

L’affaire a été renvoyée pour être jugée au fond conformément aux dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mai 2025, Monsieur [H] [U], représenté, se réfère aux conclusions qu’il dépose et demande au Juge des contentieux de la protection de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,condamner Monsieur [E] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11.434,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.574,71 euros, et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, indexée sur l’indice INSEE s’il évolue à la hausse, augmentée des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter du présent exploit introductif d’instance,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris les frais du commandement de payer,débouter Monsieur [E] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Monsieur [H] [U] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2023. À titre subsidiaire, il souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, il dit justifier d’échanges de courriers et des réponses de l’agence en charge de la gestion du logement qui prouvent que des travaux ont été réalisés. Il souligne que le premier rapport des services de la Mairie produit, n’est pas contradictoire, mais que le second rapport a été réalisé contradictoirement, et il est constaté que le locataire n’entretient pas le logement et ne l’aère pas correctement. Il ajoute que ce dernier ne démontre pas que le logement serait inhabitable, ce qui ne lui permet pas de faire valoir une exception d’inexécution.
Il considère qu’il y a une faute de la part du locataire qui contribue à la réalisation de son préjudice, lequel présente des problèmes de santé qui lui sont propres et qui sont la cause du préjudice qu’il évoque, qu’il ne justifie pas de factures pour le mobilier qui serait dégradé, et que la surconsommation électrique résulte d’une mauvaise utilisation de sa part.

Il demande de débouter Monsieur [E] [K] de ses demandes de délais d’expulsion, lequel serait de mauvaise foi car il n’a pas payé le loyer depuis le mois de septembre 2023, et ne justifie pas de démarches réalisées pour un relogement.

Monsieur [E] [K], représenté, se réfère aux conclusions qu’il dépose et demande au Juge des contentieux de la protection de :
Débouter le demandeur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, résiliation de bail et expulsion,Dire que le logement donné à bail est indécent à l’occupation et que le bailleur a été défaillant dans ses obligations contractuelles et légales, Condamner Monsieur [H] [U] au paiement des sommes suivantes :Absence de jouissance paisible sur les trois dernières années, 3.000 euros (1.000 euros par année),Conséquence sur sa santé, 1.000 euros,Conséquences sur le mobilier et les effets personnels, 1.500 euros,Achat de chauffage d’appoint et surconsommation électrique, 500 euros,Dire que ces sommes pourront se compenser avec les sommes mises à la charge de Monsieur [K],Octroyer à Monsieur [K] des délais pour quitter les lieux sur une période de douze mois à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [H] [U] aux dépens.
Monsieur [E] [K] ne conteste pas le principe de la dette locative, mais explique ne pas s’acquitter du paiement des loyers car le bailleur ne satisfait pas à ses obligations contractuelles, qu’il y a eu des désordres nécessitant la réalisation de travaux, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) n’était pas fonctionnelle, et il a dû acquérir des radiateurs d’appoint qui ont créé une surconsommation énergétique. Il souligne produire des photographies qui montrent les conséquences de la moisissure sur ses effets personnels, et souligne avoir développé des allergies et problèmes respiratoires qui sont la conséquence directe et exclusive de l’indécence du logement et ne sont pas en lien avec ses problèmes de santé. Il demande que Monsieur [H] [U] soit condamné à réparer le préjudice qu’il a subi.

Il sollicite subsidiairement des délais si l’expulsion était prononcée, précise être étudiant, ne plus bénéficier des aides au logement, et être en recherche active d’un nouveau logement.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, déposées à l’audience, pour un exposé littéral de leurs moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [E] [K] assigné à l’étude du commissaire de justice était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [U] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que Monsieur [H] [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 11.434,72 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 1.574,71euros, et du présent jugement pour le surplus ;

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 19 septembre 2019, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2019 à compter du 16 janvier 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [K] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2024, Monsieur [E] [K] est occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [K] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le caractère indécent du logement

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En l’espèce, il est produit aux débats plusieurs photographies du logement laissant apparaître des traces étendues de moisissure sur les murs et plafonds, des traces d’humidité sur le sol et les murs, qui se sont répandues sur le mobilier.
Il est également produit deux rapports du service technique d’hygiène et sécurité de la commune de [Localité 7] en date des 18 octobre 2023 et 02 mai 2025, relevant des anomalies contrevenant aux articles 2 et 3 du Décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, et constituant des infractions au règlement sanitaire départemental, à savoir un développement fongique sur les murs, un mauvais fonctionnement des bouches de VMC qui n’assurent pas une ventilation efficace du logement, et des tâches sur les murs touchés par la moisissure. Il est conclu à un manque de ventilation, un manque d’entretien général et un manque d’aération par le locataire.
Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [E] [K] a alerté le bailleur des problèmes de ventilation, de moisissure et d’humidité du logement au mois d’avril 2024, et par courrier du 11 mai 2024, le bailleur informait le locataire des travaux réalisés, notamment le remplacement du radiateur défaillant, une couche anti-humidité appliquée autour des fenêtres, le nettoyage des bouches VMC, et le remplacement à venir, après approbation des comptes par l’assemblée générale, de ces dernières et de leur moteur.
S’il apparaît que le bailleur a remédié aux anomalies constatées dans le logement en réalisant certains travaux, il ne justifie pas du remplacement du système de ventilation, dont les services techniques de la commune ont constaté le fonctionnement défectueux, et pour lequel il s’était engagé à le remplacer dans son courrier du 11 mai 2024.

Le moyen selon lequel il n’est pas démontré que le logement est inhabitable est inopérant en l’espèce, en l’absence de demande du locataire de faire jouer une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement des loyers.

Ainsi, ces différents éléments démontrent que le logement loué par Monsieur [E] [K] ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent, conformément aux dispositions du Décret du 30 janvier 2002.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
Les obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail.
De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
Il est constant que la faute du locataire ayant contribué à la réalisation des dommages peut limiter son droit à réparation.

En l’espèce, il a été démontré que le logement loué par Monsieur [H] [U] à Monsieur [E] [K] ne présentait pas les caractéristiques d’un logement décent, et qu’en conséquence le bailleur n’a pas répondu à son obligation contractuelle de délivrance générant nécessairement un préjudice de jouissance pour le demandeur.

Cependant, le rapport contradictoire du service technique d’hygiène et sécurité de la commune de [Localité 7] en date du 02 mai 2025 laisse apparaître que Monsieur [E] [K], en n’assurant pas un entretien et une aération suffisante du logement, a contribué partiellement à la réalisation de son dommage.

Il convient d'évaluer le préjudice à un total de 40% du loyer en prenant en compte la nature des désordres et la contribution partielle du locataire à son dommage, sur la période du mois d’avril 2024, où le locataire a officiellement prévenu le bailleur des désordres dans le logement, au mois de mai 2025, où les débats d’audience ont révélé que le remplacement du système d’aération n’avait toujours pas été réalisé comme préconisé par les services technique d’hygiène et de sécurité de la commune, soit la somme de 2.860 euros (13 mois x 220 euros).
Monsieur [E] [K] fait état de problèmes de santé et produit des résultats d’examen de recherches d’allergènes respiratoires qui confirment qu’ils ont pour cause la moisissure présente dans le logement. Il démontre ainsi le préjudice de santé subi, que la somme de 500 euros suffira à réparer.
Monsieur [E] [K] évoque un préjudice matériel, résultant de l’achat de chauffage d’appoint, d’une surconsommation électrique, et des conséquences sur le mobilier et les effets personnels, sans étayer sa demande d’éléments objectifs permettant de l’évaluer. Il sera donc débouté de sa demande en réparation du préjudice matériel.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 2.860 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et la somme de 500 euros en réparation du préjudice sur sa santé.

Sur la compensation :

Aux termes de la combinaison des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, et elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, la compensation des créances respectives de Monsieur [H] [U] et de Monsieur [E] [K] qui sont réciproques, fongibles et certaines, doit donc être ordonnée.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, compte tenu de la situation personnelle et financière de Monsieur [E] [K], qui a une reconnaissance MDPH ([Adresse 6]), perçoit des aides de la Caisse d’allocations familiales, et qui justifie s’être mobilisé auprès d’une association départementale d’aides pour le logement et la formation (ADEF), pour bénéficier d’un logement social adapté, l'expulsion immédiate aurait des conséquences d'une particulière dureté.

Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [E] [K] un délai de six mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [U] et Monsieur [E] [K] succombant chacun en la cause, il convient de les condamner aux dépens de l'instance ;
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [H] [U] condamné conjointement aux dépens, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS