TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/00823

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00823 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUTI

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

Madame [G] [L]
demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

Madame [T] [U] [B]
demeurant [Adresse 1]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 juillet 2018, Madame [G] [L] a donné à bail à Madame [T] [U] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel révisable de 6 600,00 euros hors charges et outre une provision sur charges de copropriété de 220,00 euros.

Madame [G] [L] a fait délivrer le 15 juin 2023 à Madame [T] [U] [B] :
- un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ;
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 5 220,46 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 19 juin 2023, Madame [G] [L] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 février 2025 et signifiée à personne, Madame [G] [L] a attrait Madame [T] [U] [B] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [U] [B] ;
- de condamner Madame [T] [U] [B] au paiement des sommes suivantes :
4 821,30 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 février 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et rappeler que la décision à venir est exécutoire par provision de droit.
Madame [G] [L] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 12 février 2025.

L'audience s'est tenue le 3 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [G] [L], comparante en personne, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 806,03 € sa créance locative arrêtée au 1 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Elle a indiqué que le commandement de payer de juin 2023 a été stoppé eu égard à la signature d'un plan d'apurement à hauteur de 100,00 euros avec la locataire, mais que celui-ci n'a jamais été respecté. Elle ajoute que la locataire a versé la somme de 3 000,00 euros récemment et que l'ensemble des derniers loyers ont été réglés.

Elle soulève le fait que le loyer est trop élevé pour la défenderesse, et qu'elle souhaiterait donc récupérer l'appartement afin d'y revivre et non pour le louer. En outre, elle déclare recevoir de nombreux courriers du syndic de copropriété en ce qui concerne le comportement de la locataire. Enfin, elle signale avoir effectué des travaux.

Madame [T] [U] [B], comparante en personne, a expliqué sa dette locative en raison d'une longue maladie depuis juillet 2021. Elle indique attendre une réponse pour un logement social. Concernant les courriers du syndic, elle soutient qu'il s'agit de désagréments causés par son chien mais que d'autres chiens causent des désordres. Elle indique qu'elle ne s'en sort plus, que sa seule ressource financière est la prime d'activité, qu'elle vit seule avec son enfant, qu'elle peut partir à la fin du mois de juillet, dès que les travaux en cours dans son logement social seront achevés.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, Madame [G] [L] demande, dans le cadre de son assignation, de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail.

Or, constater l'acquisition de la clause résolution suppose également de constater la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, il n'y a pas besoin de prononcer la résolution du contrat de bail.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constat de la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévue par le contrat, que le commandement de payer en fait état et que la demanderesse sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [T] [U] [B] le 15 juin 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 220,46 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [T] [U] [B] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 août 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [T] [U] [B] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] [B] et de dire que faute par Madame [T] [U] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [G] [L] verse aux débats un décompte arrêté au 1 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 806,03 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [G] [L] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [T] [U] [B] à payer la somme de 3 806,03 € actualisée au 1 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [T] [U] [B] n'a pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, l'octroi de délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 n'apparaît pas possible.

Toutefois, l'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

En l'espèce, Madame [T] [U] [B] ne règle plus ses loyers depuis plusieurs mois. En outre, il apparaît que la locataire ne vit perçoit que la prime d'activité.

Au moment où le diagnostic social et financier a été réalisé, Madame [T] [U] [B] percevait un salaire mensuel ainsi que le revenu de solidarité active qui s'élevaient à 1 290,00 euros au total. Toutefois, il apparaît que ses charges sont bien plus importantes dès lors qu'elles s'élèvent à la somme de 1 448,00 euros.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder à la locataire des délais de paiement tels que décrits au dispositif.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [U] [B] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [G] [L].

Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [U] [B] à verser cette indemnité à Madame [G] [L] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [U] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juin 2023, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [G] [L] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [T] [U] [B] à verser à Madame [G] [L] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS