TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/00643

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00643 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUEN

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par M. [I], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [D] [M]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juillet 2019, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [D] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] - [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 237,76 euros outre une provision sur charges de 115,10 euros.

La S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 18 juillet 2024 à Monsieur [D] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 447,59 €.

Par courrier simple du 18 août 2023, la S.A BATIR ET LOGER a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 janvier 2025 et signifiée à étude, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [D] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [M] ;
- de condamner Monsieur [D] [M] au paiement des sommes suivantes :
1 778,63 € au titre de sa créance locative arrêtée au 9 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 3 février 2025.

L'audience s'est tenue le 03 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIR ET LOGER, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 170,73 € sa créance locative arrêtée au 25 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse. Le bailleur sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement sur la base d'un plan d'apurement de 25,00 euros par mois et qui est respecté par le locataire depuis trois mois.

Monsieur [D] [M], comparant en personne, a indiqué bénéficier de l'allocation de solidarité spécifique. Il ajoute qu'il souhaite déposer un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [M] le 18 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 447,59 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 25 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 170,73 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A BATIR ET LOGER les sommes afférentes aux frais de rejet, qui s'élèvent à un total de 18,28 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [M] à payer la somme de 1 152,45 € actualisée au 25 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [D] [M] a repris le paiement du loyer et, avec la S.A BATIR ET LOGER, il sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire.

Les parties sollicitent des délais de paiement sur la base du plan d'apurement, dont les mensualités s'élèvent à 25,00 euros. Ce plan d'apurement est respecté par le locataire depuis sa mise en place.

Il convient donc d'accorder des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement de celui-ci.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A BATIR ET LOGER.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [D] [M] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A BATIR ET LOGER propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A BATIR ET LOGER à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [D] [M].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS