TJ 57463, 24 juill. 2025, RG 25/00056

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00056 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFF2

Minute JCP n° 318/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. IN'LI GRAND EST
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître MORHANGE Alain avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [C] [F]
demeurant [Adresse 1]

comparant à l'audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MORHANGE (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à M. [C] [F]

RAPPEL DES FAITS

La S.A. IN'LI GRAND EST a donné à bail à Monsieur [I] [C] [F] un appartement à usage d'habitation et un garage situés au [Adresse 2], par contrat du 4 décembre 2019 et pour un loyer mensuel de 546,49 euros dont 336,49 euros de loyer pour l'appartement, 157 euros de provision pour charges, 45 euros de loyer pour le garage et 8 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. IN'LI GRAND EST a fait signifier à Monsieur [I] [C] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 septembre 2024 .

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [I] [C] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire,
- l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [C] [F], avec l'assistance de la force publique,
- la condamnation de Monsieur [I] [C] [F] au paiement, à titre provisionnel, de 3 027,33 euros au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la condamnation de Monsieur [I] [C] [F] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 591 euros, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, ladite indemnité étant révisable comme l'aurait été le loyer si le bail n'avait pas été résilié
- la condamnation de Monsieur [I] [C] [F] aux dépens et à lui verser 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'audience du 22 mai 2025, la S.A. IN'LI GRAND EST était représentée par Maitre WEBERT substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [I] [C] [F] a comparu en personne.

La S.A. IN'LI GRAND EST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s'élevait désormais à 2.584,49 euros au 16 mai 2025. Interrogé sur la demande de délais de paiement, l'avocat de cette société a indiqué qu'il n'avait pas reçu mandat pour accepter de tels délais.

Monsieur [I] [C] [F] a précisé qu'il travaillait depuis 5 mois en contrat à durée indéterminée pour un revenu mensuel de 1 700 euros; il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, proposant de verser 150 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pour solder sa dette.

Une fiche d'informations suite à un impayé locatif a été transmise au greffe avant l'audience.
Il en résulte qu'un plan d'apurement de la dette aurait été établi et qu'au 14 janvier 2021, le Pôle Hébergement Logement préconisait de poursuivre le paiement du loyer courant par prélèvement automatique afin d'éviter de reproduire ce qui s'était passé lors de l'absence de Monsieur [I] [C] [F], parti trois mois dans son pays natal pour voir sa femme et ses enfants, et de respecter le plan d'apurement amiable mis en place avec le bailleur.

Après débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, S.A. IN'LI GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce le bail conclu le 4 décembre 2019 contient une clause résolutoire selon laquelle "en cas de non-paiement (...) la résiliation peut prendre effet que deux mois après commandement de payer restant infructueux", et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 713,53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF :

La S.A. IN'LI GRAND EST produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [C] [F] restait devoir, après déduction des frais de procédure la somme de 2 453,28 euros à la date du 16 mai 2025.

Monsieur [I] [C] [F] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Il sera donc condamné à verser à la S.A. IN'LI GRAND EST la somme de 2 453,28 euros à titre provisionnel, au titre de l'arriéré de loyers au 16 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 713,53 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (26 septembre 2024 ) et sur la somme de 739,75 euros à compter de la date de la délivrance de l'assignation (22 janvier 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Monsieur [I] [C] [F] a sollicité à l'audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant de verser 150 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.

L'historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [C] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 16 versements de 150 euros et un 17ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l'audience par Monsieur [I] [C] [F], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera l'expulsion de Monsieur [I] [C] [F] et sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 591 euros par mois ladite indemnité étant révisable comme l'aurait été le loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la S.A. IN'LI GRAND EST, Monsieur [I] [C] [F] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,