TJ 59350, 22 juill. 2025, RG 25/00566

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 25/00566 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZL7T
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. PA3, prise en la personne de son représentant légal la société SPIRIT REIM SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Julien NEVEUX, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. JOHN COCKERILL SERVICES FRANCE EST, sous l’enseigne CMI INDUSTRIE
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Juin 2025

ORDONNANCE du 22 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 02 février 2024, la SCI PA3 a consenti à la société CMI Maintenance Est devenue la SAS John Cockerill Services France Est un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 7] Les Seclins [Adresse 1], lot n°5, et 5 emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 29 janvier 2024 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 37.639 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions annuelles pour charges de 5100,20 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 9409,75 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI PA3 a fait signifier le 13 janvier 2025 à la SAS John Cockerill Services France Est un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 03 avril 2025, a fait assigner la même devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de :
Par provision et vu l’urgence au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu le commandement visant la clause résolutoire resté sans suite,
Vu la dette locative croissante,
Vu les articles L141-41 et L141-17 du code de commerce,
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire convenue au bail au profit de la SCI PA3 ;
En conséquence,
-Ordonner l’expulsion de la société John Cockerill Services France Est des lieux loués [Adresse 3] à [Localité 8] (lot 5 et 5 emplacements de parking), sans délai au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Condamner la société John Cockerill Services France Est au paiement de la somme provisionnelle de 55.555,12 euros, loyer du premier trimestre 2025 inclus, en principal, majorée des intérêts légaux au taux conventionnel Euribor trois mois + 600 points, à compter du 13 janvier 2025,
-Condamner la société John Cockerill Services France Est au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle quotidienne à compter du 1 er avril 2025, égale au double du loyer pratiqué et exigible, jusqu’à totale libération des lieux et remise des clefs ;
-Dire et juger que le dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse à titre de première réparation ;
-Condamner la société John Cockerill Services France Est au paiement de la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et ceux de registre du commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 17 juin 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI PA3 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte à une personne se déclarant habilitée à le recevoir, la SAS John Cockerill Services France Est n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI PA3 justifie de l’absence d’inscription sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 25 page 23/31 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 55555,12 euros, délivré le 13 janvier 2025 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 février 2025, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS John Cockerill Services France Est après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI PA3, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS John Cockerill Services France Est, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI PA3 justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS John Cockerill Services France Est a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 55555,12 euros, selon décompte arrêté au 10 mars 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus, au paiement de laquelle la SAS John Cockerill Services France Est sera condamnée à titre provisionnel.
Cette somme produira intérêts au taux légal du commandement de payer.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SAS John Cockerill Services France Est qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI PA3 la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS