TJ 75056, 25 juill. 2025, RG 24/06190

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître [Localité 6] HAIRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06190 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6LAU

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT
rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétairesde l’immeuble SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, Le cabinet MAUDUIT dont le siège social est sis - [Adresse 4]
représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE
Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/06190 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6LAU

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [U] est propriétaire du lot 8 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [N] [U] pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à lui payer la somme de 4 651,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et avec capitalisation ;
- à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 1 300,00 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été renvoyée afin de permettre au demandeur de faire assigner le défendeur à la bonne adresse, l'acte introductif d'instance initial comportant une erreur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait assigner Madame [N] [U] à l'audience du 21 mai 2025 et a réitéré ses demandes initiales.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté, a repris les termes de son assignation.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [N] [U] dans le paiement des charges.

Madame [N] [U], citée en l'étude, n'a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété,

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de Madame [N] [U] ;
- le relevé du compte individuel de Madame [N] [U] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées.

Sera également déduite la somme de 727 euros qui est sollicitée par ailleurs au titre des frais.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [N] [U] à payer au syndicat la somme de 3 924,87 euros arrêtée au 2 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, le demandeur ne justifiant pas de l'envoi et de la réception des mises en demeure invoquées et l'assignation initiale ayant été délivrée à une adresse erronée.

En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur les frais imputables au copropriétaire,

Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, il convient d'écarter les frais relatifs à la relance et à la mise en demeure, l'envoi de ces courriers n'étant pas justifiés. Les frais relatifs à l'intervention de l'avocat sont étudiés au titre des frais irrépétibles. En outre, les majorations sollicitées sont dues au titre du contrat de syndic qui n'est pas opposable au défendeur, tiers à ce contrat.

Décision du 25 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/06190 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6LAU

Par conséquent, la demande formée au titre des frais est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts,

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [U] sera condamnée à verser au syndicat la somme de 500 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS