TJ 75056, 24 juill. 2025, RG 24/11586

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN ; Maître Paul BOUAZIZ

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/11586 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VCM

N° MINUTE : 8-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE
Société [Localité 5] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [T] [M], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Maître Paul BOUAZIZ de la SELEURL SELARLU BOUAZIZ BENAMARA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0215

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2025
Délibéré le 24 juillet 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11586 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VCM

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 1998, l'OPAC DE [Localité 5] a donné en location à Madame [T] [M] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1748,31 francs, outre les charges.

Suite à des travaux de réhabilitation de ce logement, une convention d'occupation précaire a été conclue entre l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH et Madame [T] [M] sur un logement situé [Adresse 1] par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2024, l'EPIC PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- s'agissant du logement sis [Adresse 3] :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation des lieux,
- l'expulsion de Madame [T] [M] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation de Madame [T] [M] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant au moins égal à celui du loyer, augmenté des taxes et charges courantes, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- s'agissant du logement sis [Adresse 1] :
- le constat de la fin de la convention d'occupation temporaire à compter du 22 mai 2023 ou, à titre subsidiaire, du 18 août 2023,
- l'expulsion de Madame [T] [M] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation de Madame [T] [M] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 35 euros par jour,
- la condamnation de Madame [T] [M] à lui payer la somme de 16660 euros ou, à titre subsidiaire de 13580 euros, au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 9 septembre 2024,
- la condamnation de Madame [T] [M] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- en tout état de cause, la condamnation de Madame [T] [M] aux dépens et à lui payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH, représenté, a repris les termes de son assignation.

Madame [T] [M], assistée de son conseil, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :
- s'agissant du logement situé [Adresse 3] :
- à titre principal, que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH soit déclaré irrecevable en ses demandes en l'absence d'intérêt à agir, le bail ayant pris fin et le demandeur ayant déjà reloué le logement litigieux,
- à titre subsidiaire, le rejet des prétentions adverses ;
- s'agissant du logement situé [Adresse 1] :
- le rejet des prétentions de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH,
- la condamnation de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH sous astreinte de 500 euros par jour de retard à lui remettre le contrat de location, ou à lui attribuer le logement et lui remettre le contrat de location ou, à titre plus subsidiaire encore, à lui remettre le dossier à remplir en vue de sa soumission à la commission d'attribution des logements et d'examen d'occupation des logements et à soumettre son dossier à la prochaine réunion de cette commission à laquelle elle sera invitée à présenter ses demandes avec sa fille ;
- en tout état de cause, la condamnation de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH aux dépens, en ce compris les actes d'huissier signifiés, et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [T] [M],

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 32 du même code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

En l'espèce, Madame [T] [M] soutient que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH est dépourvu d'intérêt à agir pour solliciter la résiliation du bail portant sur les lieux situés [Adresse 3] au motif que ce bail est déjà résilié et que le logement litigieux a été reloué à des tiers. Cependant, la photographie produite d'une liste de locataires sur papier libre punaisée à un tableau en liège ne saurait constituer objective et certaine du fait que le logement litigieux aurait été reloué. Il n'est pas contesté que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH était partie au bail litigieux de sorte qu'il a intérêt à en solliciter la résiliation, une éventuelle résiliation préalable ayant des conséquences sur le bien fondé de sa demande et non sur sa recevabilité.

Par conséquent, il convient de déclarer l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH recevable en ses demandes.

Sur les lieux situés [Adresse 3],

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

Sur la loi applicable au bail,

Il résulte de la loi du 1er septembre 1948 que ses dispositions sont applicables aux baux portant sur un logement construit avant le 1er septembre 1948, notamment à [Localité 5], dans lequel le locataire est entré avant le 23 décembre 1986.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le titre I s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le bail portant sur les lieux situés [Adresse 3] a été signé le 4 juin 1998 et prévoyait une prise d'effet au 15 juillet 1998.

Si l'entrée dans les lieux est postérieure au 23 décembre 1986, il convient cependant de rechercher l'intention commune des parties, chacune soumettant au cours de la présente instance le bail à une loi différente.

Le bail ne précise pas expressément la loi à laquelle il est soumis et les conditions générales ne sont pas produites.

Toutefois, le congé délivré par l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH vise expressément la loi du 1er septembre 1948. Il en est de même de la convention d'occupation précaire signée par les deux parties suite aux travaux de réhabilitation réalisés au sein du logement initial, lesquels ont été autorisés dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948 par le Préfet le 7 septembre 2017. Par ailleurs, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH ne contestait pas que le bail litigieux était soumis à cette loi devant le juge des référés. Ce n'est qu'à l'occasion de la présente instance que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a commencé à soutenir qu'il était finalement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les parties ont entendu volontairement se soumettre à la loi du 1er septembre 1948 de sorte que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH est mal fondé à invoquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 au détriment de celles de la loi du 1er septembre 1948.

Sur la résiliation du bail,

Selon les dispositions de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui avec l'autorisation préalable du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme ou de son délégué effectue des travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille. Il en est de même lorsque le propriétaire effectue des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu à l'article 3 de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audit article. Le propriétaire doit donner à chaque occupant un préavis de six mois pour quitter les lieux loués. Les travaux doivent être commencés dans les trois mois du départ du dernier occupant.

L'article 13 de la même loi précise que les personnes évincées en application des articles 11 et 12 bénéficient, si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l'article 13 bis ci-dessous, du droit à réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l'objet des travaux visés auxdits articles et peuvent s'y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi. Dès l'achèvement des travaux, le propriétaire devra, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, les mettre en demeure de lui faire connaître, dans le délai d'un mois et dans la même forme, s'ils entendent user de ce droit. La notification devra mentionner, à peine de nullité, la forme et le délai de la réponse.

Il résulte de l'article 13 bis de cette loi que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé (notamment) dans le même arrondissement.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH ne sollicite pas la condamnation de Madame [T] [M] à réintégrer les lieux mais la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3].

Il résulte des termes de la convention d'occupation précaire que le logement situé [Adresse 1] ne remplit pas les conditions de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Dès lors, Madame [T] [M] disposait d'un droit à réintégration. Elle a fait valoir à plusieurs reprises qu'elle ne souhaitait pas réintégrer les lieux situés [Adresse 3], et ce dès le 14 mars 2023. Seule la possibilité de refuser cette réintégration est contestée par l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH qui ne formule aucune observation sur la forme de ce refus. Dès lors, le bail est résilié depuis le 14 mars 2023 de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation des lieux à titre de résidence principale. En tout état de cause, cette obligation n'est pas prévue par la loi du 1er septembre 1948.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que les lieux ne sont pas occupés par Madame [T] [M]. Les travaux réalisés étant incompatibles avec le maintien dans les lieux, Madame [T] [M] a déménagé avec ses affaires aux frais de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH. Il n'est pas contesté qu'ils ont eu les clefs pour faire exécuter les travaux. Dès lors, les demandes relatives à l'expulsion doivent également être rejetées, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH ne démontrant pas le maintien dans les lieux.

Sur les lieux situés [Adresse 1],

Sur le sort de la convention d'occupation précaire,

Il résulte des développements précédents que le logement situé [Adresse 1] ne remplit pas les conditions de l'article 13 bis, ce qui justifiait le droit à réintégration dans les lieux situés [Adresse 3] que Madame [T] [M] n'a pas souhaité exercer.

Cependant, ce refus de réintégration n'est pas de nature à modifier le titre dont bénéficie Madame [T] [M] sur le logement situé [Adresse 1]. En effet, la convention en date du 26 octobre 2021 prévoit expressément qu'il s'agit d'une convention d'occupation précaire conclue pour la durée des travaux réalisés au [Adresse 3]. Si la convention d'occupation précaire ne pouvait pas prévoir, en violation de la loi du 1er septembre 1948 d'ordre public, une obligation de réintégration du logement initial, elle pouvait valablement stipuler que « le preneur s'engage à quitter les lieux à la fin des travaux de réhabilitation de son logement (…) dans un délai d'un mois après la réception du courrier envoyé par [Localité 5] Habitat et informant le preneur de l'achèvement des travaux ».

En l'espèce, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a informé Madame [T] [M] de la fin des travaux de réhabilitation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 22 avril 2023 de sorte que la convention d'occupation précaire est résiliée depuis le 22 mai 2023.

Dès lors, il convient de débouter Madame [T] [M] de sa demande tendant à ce que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH lui remette un contrat de location. Aucune disposition ne permet au juge des contentieux de la protection d'interférer dans le processus d'attribution des logements sociaux de sorte que les demandes reconventionnelles subsidiaires sont également rejetées.
Madame [T] [M] devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique.

Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que l'huissier de justice peut se faire assister d'un serrurier pour ouvrir et fermer les portes, sans qu'une décision de justice n'ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée.

Sur les sommes dues,

Il résulte de l'article R. 212-1 du code de la consommation que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article L. 212-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de contraindre le consommateur à exécuter ses obligations alors que, réciproquement, le professionnel n'exécuterait pas ses obligations de délivrance ou de garantie d'un bien ou son obligation de fourniture d'un service.

Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, la clause contestée stipule : « à défaut de libération du logement objet des présentes, une indemnité compensatrice forfaitaire d'un montant de 35 euros par jour de retard sera applicable à compter d'un mois après réception du courrier recommandé informant le preneur de l'achèvement des travaux ». Dès lors, cette clause n'a pas pour effet de contraindre le preneur à continuer à respecter ses obligations contractuelles alors que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH ne respecterait pas les siennes de sorte qu'il ne s'agit pas d'une clause abusive.

La clause prévoit une sanction en cas de non respect par le preneur de son obligation de restituer les lieux, ce qui s'analyse en une clause pénale susceptible d'être modérée.

L'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH sollicite la condamnation au titre de cette clause comme « indemnité d'occupation ». La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Le logement litigieux est situé dans le [Localité 2]. Il est composé de 4 pièces principales et mesure 64 mètres carré. La somme demandée reviendrait à une indemnité mensuelle de 1067,50 euros en moyenne ce qui n'apparaît pas excessif au regard du marché parisien. La redevance contractuelle était fixée par rapport au loyer dû pour le précédent logement, légèrement plus petit et dans un état justifiant d'importants travaux de réhabilitation de sorte qu'une majoration est justifiée, dans une proportion toutefois moindre que celle sollicitée. En effet, la somme de 35 euros par jour apparaît excessive au regard de la nature du logement et de l'absence de justification d'éventuelles prestations justifiant un tel montant.

Par conséquent, Madame [T] [M] est condamnée à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 26 euros par jour jusqu'à la libération effective des lieux.

Au titre des indemnités d'occupation échues, il convient de condamner Madame [T] [M] à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 12376 euros au 9 septembre 2024. Il conviendra de déduire les sommes éventuelles réglées par Madame [T] [M] au titre de la redevance entre le 22 mai 2023 et le 9 septembre 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts,

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH sollicite la condamnation de Madame [T] [M] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts. Cependant, le préjudice résultant du maintien dans les lieux est déjà totalement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation. Le préjudice relatif à la gestion de son parc immobilier n'est pas démontré, d'autant plus que les attributions sont réalisées par une commission et non par l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH. Par ailleurs, le préjudice résultant de l'absence de libération des lieux pour en faire profiter par un ménage est subi par le ménage non identifié et non par l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [M], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande, au regard de la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION