TJ 75056, 25 juill. 2025, RG 24/06255

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Grégoire DUCONSEIL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06255 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L3D

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT
rendu le vendredi 25 juillet 2025

DEMANDEUR
Syndicat des coproriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Jean CHARPENTIER - SOPAGI - Pris en son établissement de [Localité 8] dont le siège social est sis [Adresse 7]
représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0618

DÉFENDERESSE
Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 6] (USA)
représentée par Me Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 25 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/06255 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L3D

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [Z] est propriétaire du lot n°151 dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [C] [Z] pour obtenir sa condamnation , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à lui payer la somme de 6 571,23 euros au titre des charges impayées arrêtées au 19 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 2 160,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 1], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il actualise sa demande au titre des charges impayées à la somme de 6 706,82 euros, terme de deuxième trimestre 2025 inclus ainsi que sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 3000 euros.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [C] [Z] dans le paiement des charges.

Madame [C] [Z], représentée, a sollicité :
- que le demandeur soit déclaré irrecevable en sa demande en paiement portant sur les appels de fonds antérieurs au 9 novembre 2019 ;
- le rejet des demandes relatives aux canalisations de tout à l'égout et aux chéneaux, son bâtiment n'étant pas concerné par les travaux, lesquels doivent être répartis conformément au règlement de copropriété ;
- le rejet des demandes formées au titre de la procédure BA&SH, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la prescription,

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, le décompte et les appels de fonds produits démontrent que la dette est composée des charges de copropriété échues depuis le premier trimestre 2022. En effet, le solde antérieur au 30 décembre 2021 a été réglée par Madame [C] [Z] le 3 janvier 2022. Dès lors l'assignation en date du 8 novembre 2024 a été délivrée dans le délai de cinq ans.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Madame [C] [Z].

Sur les charges de copropriété,

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire,
qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de Madame [C] [Z] ;
- le règlement de copropriété ;
- le relevé du compte individuel de Madame [C] [Z] montrant un débit de 6 706,82 euros, terme de deuxième trimestre 2025 inclus ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées.

Madame [C] [Z] conteste les sommes réclamées au titre des chéneaux en soulignant que ces charges doivent être réparties, en application du règlement de copropriété, par bâtiment. L'assemblée générale du 19 avril 2022 devait statuer sur la résolution « travaux de réfection du chéneau au-dessus des WC BA&SH AU FOND DE LA PETITE COURETTE ». Toutefois, il est indiqué que « faute de majorité requise cette décision n'est pas délibérée ». Le demandeur ne justifie pas de l'adoption de cette résolution à une autre assemblée générale. En revanche, au cours de l'assemblée générale du 30 mars 2023, l'assemblée générale, dans sa totalité, a approuvé à la majorité le compte définitif des travaux de réfection étanchéité sol / chéneaux. Madame [C] [Z] ne justifie pas avoir contesté cette assemblée générale de sorte que cette résolution est définitive. Dès lors, elle est mal fondée à contester l'exigibilité des sommes dues à ce titre.

Madame [C] [Z] conteste également les sommes réclamées au titre des travaux d'étanchéité de l'allée centrale. Cependant, ces travaux ont été votés à la majorité de tous les copropriétaires le 19 avril 2022 (résolution 40). Les frais ont donc été répartis, en adéquation avec cette assemblée générale, entre tous les copropriétaires. Madame [C] [Z] ne justifiant pas avoir contesté l'assemblée générale, elle est mal fondée à contester cette répartition. Il en est de même des travaux de canalisation des tout à l'égout qui ont été votés à l'assemblée générale du 19 avril 2022 (points 23 et 25 pour le bâtiment C), et des frais relatifs à la procédure BA&SH, la remise en état et le protocole d'accord ayant été votés à la majorité de l'ensemble des copropriétaires aux termes de l'assemblée générale du 19 avril 2022.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [C] [Z] à payer au syndicat la somme de 6 706,82 euros, deuxième trimestre 2025 inclus, qui portera intérêts à compter de l'assignation sur la somme de 6571.23 euros, le demandeur ne justifiant pas de l'envoi de la mise en demeure invoquée.

Sur la demande de dommages et intérêts,

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens. La loi n'exige pas la délivrance d'un commandement de payer comme préalable nécessaire à la présente action de sorte que son coût n'est pas inclus dans les dépens, d'autant plus que le demandeur ne justifie pas de cette délivrance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [C] [Z] sera condamnée à verser au syndicat la somme de 800 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS