TJ 22278, 25 juill. 2025, RG 25/00005

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00331
N° RG 25/00005 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FXAI
Le 25 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 19 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 25 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt cinq Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.A. [Adresse 7],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me GARNIER, avocate au barreau de Rennes,

ET :

Madame [N] [T],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
comparante,

Monsieur [U] [R],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
comparant,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 2020, avec effet au 25 mai 2020, la SA HLM BATIMENTS ET STYLES DE BRETAGNE a donné en location à Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer d’un montant de 480,71 euros, charges incluses. 

Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers, un commandement de payer la somme de 1595,64€ en principal lui a été adressé, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui a été délivré le 5 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, signifié à étude, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et PRONONCER la résiliation du contrat de location conclu par la SA HLM BATIMENTS ET STYLES DE BRETAGNE à compter du jugement à intervenir ;
- ORDONNER l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] des lieux ainsi que celles de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin dès que le délai légal sera expiré,
- CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] au paiement de 500 euros de dommages et intérêts ;
-CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] au paiement des loyers impayés ;
- CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, 
- CONDAMNER Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 mai 2025.
 
À cette date, la SA HLM BATIMENTS ET STYLES DE BRETAGNE est représentée par son conseil. Le bailleur indique que son locataire a repris le paiement du loyer courant et cherche à apurer sa dette de loyers. Il fait valoir qu’il y a eu déblocage d’un FSL maintien d’un montant de 1332,17 euros. Il ne s’oppose pas à un délai de paiement, avec un échéancier de 50 euros, précisant qu’il reste un impayé de 624,13 euros.

En défense, Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] sont comparants.

Il est indiqué qu’un procès-verbal de carence a été rendu au titre du diagnostic social et financier. 

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de 8 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SA [Adresse 7] justifie avoir saisi la CAF le 31 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2024 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 mai 2020 entre les parties prévoit une clause résolutoire (page 5) qui stipule expressément qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 5 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois (délai légal) de la signification de l’acte. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 octobre 2024.

L’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] est donc encourue.

3 – Sur les demandes de paiement du bailleur

A la date de l'audience, la SA [Adresse 7] soutient que l'arriéré locatif est d'un montant de 624,93€ après un apurement partiel avec un FSL maintien. 

Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] n’ont pas contesté ce reliquat d’impayés de loyers.

Et le contrat conclu le 24 mai 2020 contient bien une clause de solidarité.

Par conséquent, Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] seront solidairement condamnés à payer à La SA HLM BATIMENTS ET STYLES DE BRETAGNE la somme de 624,13€ au titre de l’arriéré locatif.

Ce montant sera majoré du taux d’intérêt légal à compter du jugement. Compte tenu du taux légal actuel, et dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt dû à compter du jugement sera de 1%. 

Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’absence de preuve d’un préjudice autre que l’occupation du logement, indemnisée par le paiement d’une indemnité d’occupation, la SA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4 – Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
 
En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail en cours, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative ».
 
L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.
 
Le bailleur social a indiqué à l’audience, être favorable à la mise en œuvre d’un plan d’apurement. Il est proposé et accepté un plan d’apurement de 50 euros.
 
Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] pourra s’acquitter de la somme 50€  en plus du loyer courant, pendant  12 mois ; le treizième étant le paiement du reliquat à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement.

5 – Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Madame [N] [T] et Monsieur [U] [R] seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,