TJ 59350, 28 juill. 2025, RG 25/00472

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00472 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMJ5

N° de Minute : 25/00102

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Juillet 2025

[H] [P]
[R] [G] épouse [P]

C/

[S] [N]
[O] [T]-[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [P], demeurant [Adresse 5]

Mme [R] [G] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

représents par Me Valérie REDONREY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Eloïse GRAS-PERSYN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [N], demeurant [Adresse 2]

M. [O] [T]-[I], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 472/25 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2023 à effet au 23 novembre 2023, [H] [P] et [R] [P] née [G] ont donné à bail à [O] [T]-[I], à usage d'habitation, un appartement non meublé situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de trois ans. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 400 euros, outre 25 euros de provisions pour charges.

Suivant acte sous seing privé signé par voie électronique le même jour, [S] [N] s'est porté caution des engagements pris par le locataire, pour la durée du contrat de location outre deux renouvellements, dans la limite de 45.900 euros.

Par acte d'huissier de justice du 27 septembre 2024, [H] [P] et [R] [P] née [G] ont fait délivrer à [O] [T]-[I] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1.057,34 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à [S] [N], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024.

Par actes d'huissier du 4 mars 2025, notifiés au Préfet le 10 mars 2025, [H] [P] et [R] [P] née [G] ont fait citer [O] [T]-[I] et [S] [N] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 19 mai 2025 en vue d'obtenir :

la résiliation du contrat de bail ;
l'expulsion sans délai du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin est,
la condamnation solidaire de [O] [T]-[I] et [S] [N] à leur payer la somme provisionnelle de 1.585,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, somme à actualiser au jour de l'audience, avec intérêts tels que prévus par le contrat et pour le surplus, avec intérêts au taux légal à compte du commandement de payer du 27 septembre 2024 ;
la condamnation solidaire de [O] [T] -[I] et [S] [N] au paiement par provision d'indemnités d'occupations d'un montant mensuel au moins égal au loyer, charges comprises, ce jusqu'au départ effectif des lieux ;
la condamnation in solidum de [O] [T] -[I] et [S] [N] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 19 mai 2025, [H] [P] et [R] [P] née [G], représentés par leur conseil, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2.214,46 euros au 14 mai 2025.

Cités à comparaître par actes d'huissier de justice délivrés à l'étude, [O] [T] -[I] et [S] [N] n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au préfet moins de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, l'action en constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce - tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à [O] [T] -[I] le 27 septembre 2024. Ce commandement de payer précisait que le locataire disposait d'un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes dues, de sorte qu'il sera fait application de ce délai plutôt que du délai de six semaines prévu par les dispositions susvisées.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que [O] [T] -[I] ne s'est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois imparti par l'acte, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

Il convient dès lors de constater que le bail est résilié depuis le 28 novembre 2024 et d'ordonner l'expulsion de [O] [T] -[I], selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, [H] [P] et [R] [P] née [G] versent aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;
- le décompte de la créance daté du 14 mai 2025, dont il résulte que la locataire restait à cette date redevable de loyers, charges et d'indemnités d'occupation pour une somme totale de 2.214,46 euros euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Au regard de ces éléments, qui ne souffrent aucune contestation, [O] [T] -[I] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2.214,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

En outre, il convient de rappeler qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Par conséquent, la somme de 2.214,46 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.057,34 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux, [O] [T] -[I] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges, soit mensuellement la somme de 418,87 euros au regard du dernier décompte produit par les bailleurs, ce jusqu’au départ définitif de ce dernier.

Sur l'engagement de la caution :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En application de l'article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l'espèce, [S] [N] n'a ajouté lui-même aucune mention sur l'acte de cautionnement, entièrement dactylographié et signé par voie électronique.

Il en résulte que l'engagement apparaît nul, de sorte que les requérants seront déboutés de l'ensemble des demandes présentées à l'encontre de [S] [N].

Sur l'exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

[O] [T] -[I], qui succombe, dont la situation économique est inconnue, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'à payer aux requérants la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS