TJ 59350, 28 juill. 2025, RG 25/00383

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00383 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZKIK

N° de Minute : 25/00112

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Juillet 2025

Etablissement public [Localité 4] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4]

C/

[W] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public [Localité 4] METROPOLE HABITAT OPH DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Laurent POUILLY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte authentique reçu le 20 janvier 2021 entre les mains de Maître [G], notaire à [Localité 5], [Localité 4] Métropole Habitat, OPH de la Métropole de Européenne de [Localité 4], propriétaire, et [W] [I], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6] et le parking attenant, moyennant le prix de vente TTC de 154.040,55 euros.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l’accédant à l’issue d’une période maximum de trois ans à compter de la remise des clés et le paiement d’une redevance mensuelle de 703 euros ainsi décomposée :

Fraction A : contrepartie de 603 euros du droit de jouissance consenti pour 36 mois,
Fraction B : Acompte de 100 euros sur le prix de vente de 154.040,55 euros TTC.

Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d'un prêt.

A ce titre, il a été mentionné que si l'accédant levait l'option, il paierait la totalité du solde de ce prix avec l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation, de sorte que le transfert de propriété était subordonné à la condition suspensive d'obtention du ou de ces prêts qui en assuraient le financement.

L'acte stipulait également que le défaut d'exercice par l'accédant de l'option dans le délai prévu entraînerait la perte immédiate du droit de jouissance et l'absence de droit pour l'accédant au maintien dans les lieux.

Par courrier signifié par acte de commissaire de justice le 27 décembre 2023, l'Office LMH a rappelé à [W] [I] :

• que le contrat venait à expiration au 19 janvier 2024

• qu'il lui appartenait de se prononcer avant cette date sur la levée l'option d'achat

• qu'à défaut de levée d'option, il serait déchu de tout droit d'occupation

• qu'il restait par ailleurs débiteur d'un solde de redevance de 1.563,39 euros

• qu'en cas de non-levée d'option, et sous réserve de remplir les conditions de ressources, trois offres de relogement lui seraient faites.

Par courrier du 29 mai 2024, [W] [I] a indiqué :

• qu'il mettait un terme au contrat

• qu'il ne souhaitait pas de relogement de la part de l'Office LMH

• qu'il était disponible le 28 juin 2024 pour procéder à l'état des lieux de sortie et à la remise des clés.

Le 28 juin 2024, l'huissier mandaté par l'Office LMH a constaté l'absence d’[W] [I].

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 juillet 2024, l'Office LMH a rappelé à [W] [I] qu'il était occupant sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2024 et lui a décerné ultime mise en demeure de vider la maison et le parking de tout effet personnel et d'être présent le 20 août 2024 à 15h pour l'état des lieux de sortie et la remise de clés.

L’état des lieux de sortie a de nouveau été reporté plusieurs fois par [W] [I] sans pour autant aboutir.

Par exploit du 3 mars 2025, Lille Métropole Habitat, OPH de la Métropole de Européenne de [Localité 4] a fait citer [W] [I] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :

- Juger que [W] [I] est occupant sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 6] depuis le 19 janvier 2024,

- Ordonner en conséquence l'expulsion de [W] [I] ainsi que de tous occupants de son chef de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 6] cadastrée NR722 ainsi que du parking attenant cadastré NR711, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- Juger qu'il sera procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, s'agissant des meubles et effets personnels laissés dans les lieux,

- Condamner [W] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 603 € à compter du 19 janvier 2024 et jusqu'à parfait déguerpissement,

- Condamner [W] [I] à payer à l'établissement public [Localité 4] METROPOLE HABITAT OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] la somme provisionnelle de 8.500 € à valoir sur le solde des sommes restant dues en application du contrat,

- Condamner [W] [I] à payer à l'établissement public [Localité 4] METROPOLE HABITAT OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 4] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner [W] [I] aux dépens, en ce compris la somme de 682,04 euros au titre des deux constats de commissaire de justice et de la signification de la mise en demeure de lever l'option.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 5 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, [Localité 4] Métropole Habitat, OPH de la Métropole de Européenne de [Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2024 faute pour lui d’avoir levé l’option.

[W] [I], assigné par exploit délivré à l’étude, n’a pas comparu ni été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS
 
L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants.

Par application de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant un paiement fractionné ou différé.

L’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Selon l’article 24 de la même loi, lorsque le contrat prévoit le recours par l’accédant à un ou plusieurs prêts régis par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement et cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement.

En la cause, le contrat de location-accession versé aux débats prévoit :

le transfert à titre onéreux de la jouissance de l'immeuble à l'accédant pendant une période de trois ans à compter de l’entrée en jouissance du bien. Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accédant pourra demander le transfert de propriété de l’immeuble à son profit.
L’accédant aura la possibilité de lever cette option à tout moment à partir de la première année d’entrée dans les lieux. Le transfert de propriété résultera de la levée d’option notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le transfert de propriété devra intervenir dans le délai de trois mois suivant la date de présentation dudit courrier recommandé.
l'accédant paie le solde du prix de vente à l'aide d'un ou plusieurs crédits à la consommation en cas de levée d’option par ce dernier, et le transfert de propriété est subordonné à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement, cette condition devant être réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix. La réalisation de la condition suspensive sera notifiée sans délai par le bénéficiaire au notaire chargé de dresser l’acte de constatation du transfert de propriété.

L’article 33 du contrat intitulé « Résiliation du contrat et non-réalisation du transfert de propriété » dispose que le non exercice par l’accédant de l’option d’achat dans le délai prévu entraînera la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux qui doit alors libérer les biens immédiatement.

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que [W] [I] a pris possession des lieux le 20 janvier 2021, date du contrat de location accession (article 16 dudit contrat) et qu’il devait donc exercer sa faculté d'acquérir l'immeuble au plus tard le 20 janvier 2024.

Par courrier du 29 mai 2024, [W] [I] a indiqué qu’il mettait un terme au contrat de location suite à l’impossibilité d’obtenir un crédit immobilier pour l’achat du logement, de sorte que la condition suspensive n’a pas été réalisée au jour de l’exigibilité du solde du prix et que le transfert de propriété n’a donc pas eu lieu aux termes convenus du fait de l’accédant.

Il s’ensuit que [W] [I] est manifestement déchu de tout titre d’occupation du logement depuis le 20 janvier 2024 en application des dispositions légales et contractuelles susvisées.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner son expulsion des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] comprenant la maison à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, [W] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après la date d’expiration du contrat de location-accession et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant de la fraction A de la dernière redevance, soit la somme de 603 euros. Il y a lieu de condamner le défendeur au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du 20 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation mensuelle est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2025, échéance incluse.

Sur la demande présentée au titre des redevances impayées
L'article 12 de l'acte authentique prévoit que le contrat est consenti et accepté moyennant une redevance mensuelle de 703 euros, que l'accédant s'engage à verser pendant la durée de location-accession ; que cette redevance est exigible à compter du jour de la remise des clés.

Aux termes de la clause contractuelle 35, en cas de résiliation du contrat ou de non-exercice de la levée d’option, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de vente des biens immobiliers et appelée « fraction B ».

[Localité 4] Métropole Habitat, OPH de la Métropole de Européenne de [Localité 4] verse un décompte actualisé au mois de février 2025 mentionnant un solde débiteur de 8.524,40 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation.

Les montants prélevés au titre de la « fraction B » (3.716,13 euros) ont été recrédités.

Il s’ensuit que [W] [I] reste redevable de la somme de 8.524,40 euros au titre de l’arriéré locatif, ce qui ne souffre aucune contestation en l’absence de l’intéressé.

Toutefois, [Localité 4] Métropole Habitat, OPH de la Métropole de Européenne de [Localité 4] a limité sa demande à la somme de 8.500 euros.

Partant, [W] [I] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner [W] [I] aux dépens de l’instance, lesquels ne comprennent pas le coût de deux constats de commissaire de justice, ni la signification de la mise en demeure de lever l’option en date du 27 décembre 2023 conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution qui énonce que les frais antérieurs au titre exécutoire sont à la charge du créancier.

La situation économique respective des parties commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,