TJ 78646, 24 juin 2025, RG 24/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00068 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGYL

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[T] [X]

DEFENDEUR(S) :

[E] [S]
[G] [S]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 29 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;
le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [T] [X]
né le 18 janvier 1975 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Terence RICHOUX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [E] [S]
né le 13 février 1974 à [Localité 6] au TEXAS (USA)
demeurant [Adresse 2]
non comparant
présence de Me Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, qui ne plaide pas en attente de la décision d’AJ

Mme [G] [S]
née le 11 novembre 1976 à [Localité 4] (JAMAIQUE)
demeurant [Adresse 2]
non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 juillet 2022, M. [T] [X] a donné à bail à Mme [G] [S] et M. [E] [S] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1800 € et 60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [G] [S] et M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 avril 2025, M. [T] [X], représenté par son Conseil, reprend les termes de ses dernières écritures, visées par le greffe, pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; se désister de sa demande d’expulsion ; et de condamner les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11 820 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 5170 € au titre de réparations locatives, 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Il convient de se référer aux conclusions susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Il précise toutefois que les locataires ont quitté les lieux, Madame en avril 2024 et Monsieur le 5 août 2024. Il explique que ce dernier est hébergé à titre gratuit depuis, que la dette correspond donc au solde des loyers et indemnités dus, et que les défendeurs n’ont procédé à aucun paiement malgré leur départ des lieux. Il s’oppose à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude pour les deux le 28 juin 2024, Mme [G] [S] n’est ni présente, ni représentée. M. [E] [S] n’est pas présent et Me PROMPSAUD, en attente de la décision d’aide juridictionnelle indique ne pas plaider, sollicitant néanmoins que l’exécution provisoire soit écartée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que M. [E] [S] a trouvé un emploi depuis son départ du logement, était hébergé et n’était pas opposé au remboursement de la dette sous la forme d’un plan d’apurement. Il est fait état de ressources de l’ordre de 1840 € par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Enfin, seules les demandes figurant au dispositif des écritures et reprises à l’oral à l’audience, ou formulées directement à l’audience, sont valables et donnent lieu à un jugement, par application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile. Ainsi si une demande de solidarité apparait dans les écritures du demandeur, elle n’est reprise ni au dispositif ni à l’oral, de sorte qu’il n’y sera pas répondu.

I. SUR LE DESISTEMENT PARTIEL

L’article 394 du code de procédure civile énonce que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L'article 395 précise que le désistement d’instance n'est parfait que par l'acceptation du défendeur, qui n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Enfin, l’article 397 du même code dispose que l’acceptation est exprès ou implicite.

En l'espèce, le demandeur se désiste de sa demande d'expulsion, les locataires ayant quitté les lieux. Les défendeurs sont non-comparant pour l’un et non-présent ou représenté ou ayant un Conseil ayant exposé de moyen de défense ou fin de non-recevoir pour l’autre. Il conviendra donc de constater le désistement partiel d'instance.

II. SUR LA RESILIATION

- Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, M. [T] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024,sans qu’aucune sanction ne soit prévue par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article."

Le bail conclu le 2 juillet 2022 contient une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 5640 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 juin 2024.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [G] [S] et M. [E] [S] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 7 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux intervenue le 5 août 2024. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, M. [T] [X] produit un décompte démontrant que Mme [G] [S] et M. [E] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11820 € à la date du 29 avril 2025 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date, et correspondant donc au solde locatif.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 11820 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5640 € à compter du commandement de payer du 25 avril 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée, celui de sorti établi avec M. [E] [S], ainsi qu’un constat établi par un commissaire de justice, desquels des dégradations locatives ressortent. Le demandeur produit en outre un devis n°2024000037 du 30 août 2024 pour les réparations découlant des dégâts, d’un montant de 5170 €.

Par conséquent les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [G] [S] et M. [E] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [T] [X], Mme [G] [S] et M. [E] [S] seront condamnés à lui verser la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter, la demande formulée n’étant pas justifiée.

PAR CES MOTIFS,