TJ 28085, 16 juill. 2025, RG 25/00123

N° RG 25/00123 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GQCW

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 380

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[I] [O] [T],

[M] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [X]
demeurant 10 rue du Bon Puits - 91290 LA NORVILLE
représenté par Me Chloé CHOUMER FROGER, demeurant 60 boulevard Malesherbes - 75008 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 380

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [O] [V] [K]

comparante en personne

Monsieur [M] [Z]

comparant en personne

Tous deux demeurant 15 rue de Chavannes - 28630 MORANCEZ

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 février 2023, Monsieur [R] [X] a consenti à Monsieur [M] [Z] et Madame [I] [V] [K] un bail portant sur une maison sise à MORANCEZ .
Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 29 octobre 2024 , d'avoir à payer la somme de 3 369,28 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .
Par exploit du 30 janvier 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 017,34 € au titre des loyers échus au 31 janvier 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,
- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
A l’audience, le bailleur, assisté de son avocat,demande le bénéfice de la clause résolutoire contractuelle, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 6382,85 € au 31 mai 2025 inclus, expose que Monsieur [Z] a fait l’objet d’une décision de surendettement, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement.
Les locataires , assistés de leur avocat, exposent que M.[Z] est en surendettement , qu’il est en maladie et perçoit des indemnités journalières de sécurité sociale, que Madame est en congé parental et doit reprendre le travail au mois de septembre 2025, qu’à cette date les revenus du couple permettront d’apurer l’arriéré des loyers et sollicitent des délais de paiement .
Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 6 février 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 29 octobre 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

par décision du 26 septembre 2024, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [Z] ;

A son égard, la clause résolutoire ne peut être acquise ;

s’agissant de Madame [V] [K], la dette n'ayant pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer, la clause résolutoire contenue dans le bail lui est acquise depuis le 30 décembre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.
Monsieur [Z] a été déclaré recevable en sa demande de surendettement le 26 septembre 2024 et a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 19 décembre 2024 ;
cette décision de surendettement suspend les mesures d’exécution à son égard mais n’interdit pas au juge des loyers de statuer sur une dette de loyers ;

En conséquence, et tenant compte de l’effacement de la somme de 2071,22 € dans l’intérêt de Monsieur [Z], les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 311,62 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 19 décembre 2024 , et Madame [V] [K] sera condamnée en plus à payer la somme de 2071,22 € arrêtée au 31 mai 2025;

sur les délais de paiements

Aux termes de l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Seul Monsieur [Z] est concerné par cette hypothèse ;

en conséquence, le tribunal suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement , soit à compter du 19 décembre 2024 ;

le tribunal rappelle l’obligation pour la personne surendettée de reprendre le paiement des loyers et des charges durant l’intégralité de cette période sous peine de voir acquise la clause résolutoire ;
s’agissant de Madame [V] [K], aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, il ressort des explications des parties que Madame [V] [K] ne travaille pas mais perçoit de allocations familiales pour 900€, que le couple est parent de trois enfants, que Madame est en congé parental jusqu’au mois de mai 2026 date à laquelle elle reprendrait son travail et percevrait un salaire de plus de 3 000 €.
les locataires proposent d’apurer la dette par mensualités de 200 euros pendant les 12 prochains mois et 300 euros ensuite ;
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 25 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.
A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [M] [Z] et Madame [I] [V] [K] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes
Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.
Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 15, Rue de Chavannes 28630 MORANCEZ, sont réunies à la date du 30 décembre 2024 contre Madame [V] [K] et non contre Monsieur [M] [Z]; CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [I] [V] [K] à payer à Monsieur [R] [X], la somme de 4 311,62 € (quatre mille trois cent onze euros et 62 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés du 19 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ; CONDAMNE Madame [I] [V] [K] à payer à Monsieur [R] [X], en plus de la somme de 4 311,62 €, la somme de 2071,22 (deux mille soixante et onze euros et 22 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ; ACCORDE à Monsieur [M] [Z] et Madame [I] [V] [K] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s'en acquitter par 25 mensualités de la manière suivante : 12 paiements mensuels successifs de 200 euros (deux cent euros) , le premier le 5 août 2025, les 11 suivants tous les 5 de chaque mois et à compter du 13ème mois, la somme de 300 € (trois cent euros) et ensuite tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 25ème et dernière mensualité ; DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ; RAPPELLE, concernant Monsieur [M] [Z], les dispositions précitées de l’article 24 sur la suspension de la clause résolutoire et son obligation de reprendre le paiement des loyers et les charges ;