TJ 13001, 16 juin 2025, RG 25/01354

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/01354 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MUJW
AFFAIRE : S.A.R.L. B-SQUARED INVESTISSEMENTS / [O] [E], [K] [J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution
Greffier : Anaïs GIRARDEAU
En présence de Violaine CABRILLAC, auditrice de justice lors des débats

copie + grosse à

Me Paul GUEDJ
Me Nicolas SIROUNIAN

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

S.A.R.L. B-SQUARED INVESTISSEMENTS,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
venant aux droits de COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, ellemême venant aux droits de la caisse d’Epargne CEPAC
domicile élu chez Me Nicolas SIROUNIAN, sis [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas SIROUNIAN, substitué à l’audience par Me Annabelle BOUSQUET, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉBITEURS SAISIS

Monsieur [O] [E]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [K] [J] [M]
née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante représentée par M. [O] [E], muni d’un pouvoir de représentation,

CRÉANCIERS INSCRITS

MONSIEUR LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SIP DE [Localité 3],
domicilié en ses bureaux sis [Adresse 4]

représentée par Me Paul GUEDJ, substitué à l’audience par Me Annabelle BOUSQUET, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat paidant Me Pascal DELCROIX, avocat au barreau de Marseille,

TRESORERIE DE [Localité 4],
domicile élu sis [Adresse 5]
non représentée

Le tribunal, après débats à l'audience publique du 19 Mai 2025 a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 16 Juin 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

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EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A.R.L. B-SQUARED INVESTISSEMENTS venant aux droits de COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, compartiement du Fonds commun de titrisation FCT B-SQUARED France , elle-même venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC à l'encontre de monsieur [O] [E] et de madame [K] [J] [M] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 29 Novembre 2024 et publié le 20 Janvier 2025 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 5] volume 2025 S n°11 et portant sur les biens immobiliers suivants:

-Sur la commune de [Localité 4], sise [Adresse 6], une MAISON d’habitation de plain-pied avec garage, piscine et dépendance sur un terrain d’environ 834m², cadastrée section BL n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 6] pour 8a 84ca.

Vu l'assignation signifiée le 17 Mars 2025 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 21 Mars 2025 ;

Vu la dénonce aux créanciers inscrits à savoir :
-Monsieur LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SIP DE [Localité 3]
-TRESORERIE DE [Localité 4]

Vu la déclaration de créance en date du 22 avril 2025 de Me Paul GUEDJ, avocat de monsieur le Comptable Public responsable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 3], ayant inscrit deux hypothèques légales du Trésor postérieurement à la publication du commandement de payer valant saisie, pour un montant total de 5.341,71 euros ;

Vu le renvoi du dossier lors de l’audience du 28 avril 2025, à la demande du débiteur, avant d’être retenu lors de l’audience du 19 mai 2025 ;

Vu la comparution du créancier poursuivant, représenté par son avocat, et la comparution en personne de monsieur [E], pour lui-même et disposant d’un pouvoir régulier pour madame [M], ainsi que la comparution de monsieur le Comptable public du SIP de [Localité 3] représenté par son avocat ; les débiteurs saisis ont sollicité la possibilité de vendre amiablement le bien saisi, faisant valoir les démarches effectuées pour se faire ; en l’état des éléments produits, le créancier poursuivant n’a formulé aucune observation particulière, excepté que monsieur [E] doive communiquer en cours de délibéré le dernier avenant au mandat de vente ; que lors des débats, il est proposé un prix plancher à 360.000 euros ; le jugement sera réputé contradictoire, le créancier inscrit la Trésorerie de [Localité 4] n’ayant pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Il résulte des éléments produits aux débats:

-que la vente est poursuivie en vertu d’un acte authentique reçu par Me [C] [S], Notaire à [Localité 4] le 20 septembre 2013, par lequel la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Provence Alpes Corse a consenti à monsieur [E] et madame [M], un prêt à taux zéro de 15.000 euros d’une durée de 240 mois, un prêt Primo Ecureuil Modulable de 35.000 euros au taux effectif global de 3,60% l’an d’une durée de 144 mois, un prêt Primolis 2 Phases de 90.000 euros au taux effectif global de 3,78% l’an d’une durée de 240 mois ; ces prêts ayant pour objet l’acquisition d’un logement existant sans travaux sis à [Localité 4] ;

-qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 29 Novembre 2024 et publié le 20 Janvier 2025 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 5] volume 2025 S n°11 ;

-que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ;

-que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur [E] et madame [M], suivant acte reçu par Me [C] [S], Notaire à [Localité 4] le 20 septembre 2013, publié au 1er bureau des hypothèques d’[Localité 5] le 11 octobre 2013, volume 2013 P n°5963 ;

-que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 21 mars 2025;

-que la S.A.R.L. B-SQUARED INVESTISSEMENTS venant aux droits de COMPARTIMENT B-SQUARED France C1, compartiement du Fonds commun de titrisation FCT B-SQUARED France , elle-même venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC sollicite, dans le commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance à la somme totale de 160.954,99 euros (principal, intérêts et accessoires) provisoirement arrêtée au 15 novembre 2024 outre intérêts postérieurs de retard à compter de cette date et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais dus, détaillée comme suit:

Prêt P0008435552
-créance en principal au 08/09/2021 11.656,64 euros
-indemnité contentieux 7% au 08/09/2021 787,50 euros
-intérêts et accessoires au 08/09/2021 953,97 euros

Créance actualisée au 15/11/2024
-créance en principal 11.656,64 euros
-indemnité contentieux 7% 787,50 euros
-intérêts au taux majoré de 3 points 2.069,18 euros
TOTAL 14.513,32 euros

Prêt P0008435553
-créance en principal au 08/09/2021 23.393,11 euros
-indemnité contentieux 7% au 08/09/2021 1.513,13euros
-intérêts et accessoires au 08/09/2021 3.454,54 euros

Créance actualisée au 15/11/2024
-créance en principal 23.393,11 euros
-indemnité contentieux 7% 1.513,13
-intérêts au taux majoré de 3 points 7.468,11 euros
TOTAL 32.374,35 euros

Prêt P0008435554
-créance en principal au 08/09/2021 80.684,61 euros
-indemnité contentieux 7% au 08/09/2021 5.463,21 euros
-intérêts et accessoires au 08/09/2021 12.892,80 euros

Créance actualisée au 15 novembre 2024
-créance en principal 80.684,61 euros
-indemnité contentieux 7% 5.463,21 euros
-intérêts majorés de 03 points 27.919,50 euros
TOTAL 114.067,32 euros

***
Il résulte de ce qui précède que la procédure est régulière au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution , puisque reposant sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Sur la vente,

Aux termes de l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le juge de l’exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Pour solliciter la vente amiable du bien, monsieur [E] et madame [M] justifient d’un mandat exclusif de vente signé le 10 août 2024 pour un prix de 439.900 euros, soit un prix net vendeur de 420.000 euros et 19.000 euros TTC d’honoraires. Monsieur [E] a transmis l’avenant au mandat de vente signé le 07 avril 2025, pour un prix du bien saisi baissé à 399.900 euros, soit un prix net vendeur de 380.000 euros. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable dans la mesure où la vente est de nature à apurer la créance.

Dans ces conditions, et en application de l’article R.322-15 du décret du 30 mai 2012, il y a lieu d’ordonner la vente amiable, l’esprit du texte étant de favoriser celle-ci.
Pour autant, il sera rappelé que les frais préalables taxés ne peuvent pas être compris dans le prix de vente, qui doit s’entendre en dehors de tous frais de commission d’agence, de frais préalables taxés, d’émolument ou de frais mobiliers.., au risque que la vente ne puisse être déclarée conforme aux conditions du jugement.

Aux termes de l’article R.322-21 du même décret le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente. Dans l’intérêt mutuel des parties, en considération de la lecture du cahier des conditions de vente et compte tenu de la conditions économiques du marché, il y a lieu de fixer à 360.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu (hors frais d’agence, frais taxés, émoluments, frais de mobiliers..), somme qui sera de nature à pouvoir désintéresser le créancier poursuivant.

Me SIROUNIAN a produit son état de frais en date du 05 juin 2025 dont il a sollicité la taxation par le Juge de l’exécution en application des dispositions des articles R.322-212 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Celui-ci doit être taxé à la somme de 2.670,18 euros TTC (le procès-verbal descriptif ayant été taxé pour 3h soit 635,46 eurosTCC (et non 3h10) compte tenu de la superficie du bien et de l’absence de difficultés)

Aux frais taxés s’ajoutent les émoluments de vente, à la charge également de l’acquéreur, sont calculés sur le prix de vente conformément à l’article A444-191 V du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-91 du même code (l’article A444-191 I du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-102 1° du même code).

Conformément à l’article R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, il convient de fixer au lundi 20 octobre 2025 à 9H00 l’audience de rappel de l’affaire .

Par ailleurs, il rappelé au débiteur qu'en vertu de l'article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la vente doit impérativement être réalisée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. Un délai supplémentaire ne pouvant lui être le cas échéant accordé qu'à la condition qu'il justifie d'un engagement écrit d'acquisition pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.

PAR CES MOTIFS