TJ 75056, 25 juill. 2025, RG 25/00316

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00316 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMJ

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00316 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022, [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier N, rez-de-chaussée, porte 1378, outre une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 443,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 859,45 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [Z] le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 14 avril 2022 et visée dans le commandement de payer, délivré le 25 juin 2024, Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation avec cave sis [Adresse 4], et ce à compter du 27 août 2024,En conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [W] [Z] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,Condamner, à titre provisionnel, Mme [W] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,Condamner, à titre provisionnel, Mme [W] [Z] à lui payer, la somme de 2 717.65 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts aux taux égal à compter du 25 juin 2024,Condamner Mme [W] [Z] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 25 juin 2024.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyée à l'audience du 23 mai 2025.

A cette date, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s'élève désormais à 3 585,64 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. [Localité 6] HABITAT-OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [W] [Z] qui comparait en personne à l’audience, expose sa situation personnelle et financière, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, proposant de régler la somme de 100 euros par mois pour solder la dette, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, son maintien dans les lieux, et indiquant par ailleurs ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS
Sur le référé 
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 859,45 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [W] [Z] n’a pas réglé l’échéance d’avril 2025, ainsi elle n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience De plus, les revenus du foyer de Mme [W] [Z] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette, qui a augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’opposition du bailleur à l’audience, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [W] [Z] lui devait la somme de 3 585,64 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Mme [W] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la défenderesse à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, le tout dans les termes du présent dispositif.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [Localité 6] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,