TJ 75056, 25 juill. 2025, RG 25/03166

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me [N] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lyne LANDRE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03166 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PBO

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. LA FANMI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lyne LANDRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #123

DÉFENDEUR
Maître [N] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03166 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PBO

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2021, la SCI LA FANMI a donné en location à Monsieur [O] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 1132,94 euros par mois.

Monsieur [O] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI LA FANMI lui a fait délivrer un commandement de payer le 09 août 2024, faisant état d' un impayé locatif à hauteur de 4494,95 euros, qui s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SCI LA FANMI a fait assigner en référé Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que par l'effet du commandement de payer resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail lui est acquise et que Monsieur [O] occupe sans droit ni titre le logement depuis le 10 septembre 2024,
▸ ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de Monsieur [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
▸ condamner Monsieur [O] à lui payer une somme de 10079,76 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges, janvier 2025 inclus, augmentée des intérêts à compter du commandement de payer du 09 août 2024,
▸ condamner Monsieur [O] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à libération effective des lieux, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations dommages et intérêts montant du loyer et des charges,
▸ condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1240 du code civil,
▸ condamner Monsieur [O] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024, qui est de 157,80 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025.

A cette date, la SCI LA FANMI par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 15969,20 euros.

En défense, Monsieur [O], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu ni personne pour lui.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 1728 du code civil dispose en son 2° que le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 1184 du Code Civil, la clause résolutoire est sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où les parties ne satisferaient pas à leurs obligations.

De plus, l'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, aux termes du contrat conclu le 17 novembre 2021 entre les parties, qui mentionne clairement qu'il ne relève pas des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il apparaît que le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus des loyers et charges.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [O], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 17 novembre 2021 était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4494,95 euros à la date du 02 août 2024.

Le commandement de payer qui a été signifié à Monsieur [O] le 09 août 2024 a rappelé les termes de la clause résolutoire et il apparaît que Monsieur [O] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai contractuel fixé dans le contrat de bail.

Il convient donc de dire que les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat sont acquis et de constater que le bail se trouve résilié au 10 septembre 2024 pour le logement situé [Adresse 1].

Monsieur [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis la résiliation du bail et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

L'article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte fourni par le bailleur que Monsieur [O] reste redevable de la somme de 15969 euros à la date du 13 mai 2025.

Néanmoins, en l'absence du débiteur à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir les montants fixés dans l'acte introductif d'instance, confirmés par les décomptes produits par la SCI LA FANMI.

Monsieur [O] sera ainsi condamné à lui régler la somme provisionnelle de 10079,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [O] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, le tout dans les termes du présent dispositif.

- Sur la demande de dommages et intérêts:

La bailleresse sollicite une somme de 1500 euros à titre d'indemnisation pour les « préjudices subis » mais ne justifie aucunement de sa demande non argumentée, qui sera en conséquence rejetée.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [O] à payer à la SCI LA FANMI qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [O] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet.

PAR CES MOTIFS :