TJ 13055, 23 mai 2024, RG 24/02193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me GIOIA
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02193 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YYS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [C]
née le 25 Mars 1986 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Victor GIOIA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [N]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 6 décembre 2022, relatif à un appartement et une cave situés [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 900 euros outre 150 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [C] a fait signifier à Monsieur [H] [N] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 15 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [K] [C] a fait assigner Monsieur [H] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 23 mai 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,le condamner au paiement de :◦
la somme provisionnelle de 4 110 euros au titre de l'arriéré locatif, ◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 1 100 euros, jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.
A cette audience, Madame [K] [C], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 5 142 euros, au 6 mai 2024.

Monsieur [H] [N] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [K] [C] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1240 et 1729 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges, ou pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [N] par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023.

Si Monsieur [H] [N] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois et que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule aucun délai en cas de défaut d’assurance ou de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai d’un mois ou de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que la bailleresse pourra se prévaloir de la clause.
Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [H] [N] restait débiteur d’une dette locative de 4 110 euros au 21 février 2024.

Le décompte actualisé au 6 mai 2024 fixe la dette locative à une somme de 5 142 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [H] [N] à payer à Madame [K] [C], la somme de 5 142 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 110 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] [N], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé à l’exception du coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Madame [K] [C] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS