TJ 13055, 25 juill. 2024, RG 24/00488

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024
à Mme [B] [A]
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 24 octobre 2024
à Me BINON
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00488 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NWM

PARTIES :

DEMANDERESSE
S.C.I. MJS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son représentant légal Madame [B] [A] associée

DEFENDERESSE

Monsieur [C] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE

-
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 21 novembre 2014, la SCI MJS a donné à bail à Monsieur [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 520 euros comprenant la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2023, la SCI MJS a fait délivrer à Monsieur [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 5.938 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 3 janvier 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI MJS a attrait Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour impayés de loyers ; ??ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ??condamner Monsieur [C] [H] au paiement des sommes suivantes : 8.724 euros à titre provisionnel, pour l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal et sous réserve d’actualisation ; une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, et jusqu’à libération des lieux ; 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée le 21 mars 2024, renvoyée et plaidée le 25 juillet 2024.

Représentée par Madame [B] [A], associée dûment munie d’un pouvoir, la SCI MJS a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 11.681,50 euros au 15 juillet 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise de paiement des loyers courants et ce depuis 2021. Elle a précisé que son décompte déduit bien la dette locative effacée dans le cadre de la procédure de surendettement dont a bénéficié Monsieur [H]. Il n’y a aucune demande avant les impayés de 2021, le décompte visé dans le commandement de payer débute bien à zéro. Monsieur [H] sollicite la délivrance de quittances alors qu’il ne règle aucun loyer ni charges. Il n’a fourni aucun effort de paiement de sorte qu’elle a dû déclarer la situation à la CAF qui a cessé de verser les allocations au logement. Elle a souligné que cette situation d’impayé ne lui permet plus de faire face aux charges dont elle doit s’acquitter pour le logement.

Représenté par son conseil, Monsieur [C] [H] a demandé :
à titre principal : de déclarer irrecevable la procédure pour défaut de dénonce à la CCAPEX et de justification par la SCI MJS de sa qualité et de son intérêt à agir ; subsidiairement de juger qu’il existe des contestations sérieuses et de déclarer que le juge des référés est incompétent pour connaître du litige ; à titre infiniment plus subsidiaire, de suspendre le jeu de la clause résolutoire et juger n’y avoir lieu à expulsion, lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter du règlement de la dette locative, en deniers ou quittances, et après justification par la demanderesse du montant de celle-ci, en sus du loyer courant ; à titre très subsidiaire, juger qu’il pourra bénéficier d’un délai de 24 mois pour apurer sa dette ; en tout état de cause, de débouter la SCI MJS de l’intégralité de ses demandes.
Monsieur [H] a soulevé l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail en l’absence d’une part, de la dénonce de l’assignation à la CCAPEX, d’autre part de la production des statuts de la SCI et de son titre de propriété.
Il a invoqué à titre subsidiaire, des contestations sérieuses en ce que le décompte est erroné pour ne pas faire figurer l’effacement d’une dette locative de 1.300 euros en 2017, ni les allocations versées par la CAF, ni ses paiements. Il a indiqué qu’une demande FSL n’a pu aboutir face au refus de la bailleresse de lui délivrer des reçus des loyers payés. Il a souligné la mauvaise foi de la SCI MJS qui sollicite la résiliation du bail après avoir adressé un congé pour vente auquel elle n’a pas donné suite.
Plus subsidiairement encore, Monsieur [H] a fait valoir des problèmes de santé impactant son activité professionnelle, sa bonne foi et la durée du bail, pour solliciter des délais de paiement, d’abord dérogatoires sur 36 mois, ensuite sur 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la qualité à agir de la SCI MJS
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
La SCI MJS verse aux débats ses statuts, le pouvoir donné par son gérant Monsieur [G] [A], à son associée, Madame [B] [A], aux fins de représenter la SCI à l’audience, de même que le contrat de bail signé le 21 novembre 2014 entre Monsieur [C] [H] et la SCI MJS représentée par son mandataire l’agence ABSCISSE GESTION. Si aucun titre de propriété n’est fourni, Monsieur [H] ne conteste pas la qualité de bailleur de la SCI MJS ni les relations contractuelles qui les lient depuis 2014.

Dès lors, la SCI MJS rapporte bien la preuve de sa qualité et de son intérêt à agir à l’instance.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 janvier 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MJS justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 1er février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail signé le 21 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2023, pour la somme en principal de 5.938 euros.

Il est constant que lorsque le commandement est délivré pour une somme excédent celle dont le locataire est débiteur, il reste valable à hauteur du montant réellement dû. Dès lors, le montant erroné du commandement de payer auquel est annexé un décompte de la dette n’exclut pas en soi l’acquisition de la clause résolutoire.

Le décompte des sommes dues annexé au commandement de payer débute au 1er janvier 2021, de sorte que ni loyers ni charges ne sont réclamés sur la période antérieure. L’effacement d’une dette locative intervenue en 2017 n’a donc pas à y figurer. Ce décompte ne mentionne que le solde des loyers ou charges restant du, après déduction des versements de la CAF. Il s’achève en janvier 2023 hors versements de la CAF, et les décomptes suivants, dont le décompte actualisé au 15 juillet 2024 dont la SCI MJS réclame paiement, démarrent en janvier 2023 avec déduction des allocations de la CAF. La SCI MJS produit également l’historique des versements perçus de la CAF entre décembre 2022 et juin 2024.

Monsieur [H] n’apporte aucun élément ni pièce de nature à contester le principe ou le montant des sommes réclamées sur ces décomptes qui sont précis et cohérents. Dès lors, le commandement de payer est valide pour la somme mentionnée. Il ne justifie d'aucune contestation sérieuse tirée des irrégularités du commandement de payer pour faire échec à son expulsion.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois impartis.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2023.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 15 juillet 2024 que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés. Monsieur [H] ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [H] est donc devenu occupant sans droit ni titre depuis le 27 mars 2023. Il convient d'ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 547,50 euros.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé au 15 juillet 2024, qu’une somme de 11.681,50 euros reste due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Monsieur [H] n’apporte aucune preuve de paiements libératoires ou de nature à contester cette somme.
Dès lors, il sera condamné à verser cette somme provisionnelle à la SCI MJS pour solde de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Au regard du montant de la dette, de la qualité de la bailleresse et de l’absence de tout règlement depuis plusieurs années, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [H].

Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité exige de le condamner à payer à la SCI MJS une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

PAR CES MOTIFS