TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02512

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me DE [Localité 5]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/02512 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42PG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Y]
né le 30 Mai 1978
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [D] [Y]
née le 26 Février 1976
demeurant [Adresse 2]
non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 16 octobre 2017, la S.A d’HLM UNICIL a consenti à Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 300,83 euros, outre 125,42 euros au titre de provisions sur charges.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y], le 20 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 926,55 euros en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2023.

Par acte du commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 27 mars 2024, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A d’HLM UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 3 447,57 € due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;le constat de la résiliation du bail d'habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin est ;autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et aux frais et risques des expulsés ; condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu et charges jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 350 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ; L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.

A l'audience, la S.A d’[Adresse 3], représentée par son avocat, s'en rapporte à son exploit introductif d'instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 629,75 euros au 20 juin 2024. La bailleresse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

Bien que régulièrement cités par acte remis à étude, Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 27 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 27 juin 2024 ;

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Enfin la SA d’HLM UNICIL justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023 produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la S.A d’[Adresse 3] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 octobre 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023 pour la somme en principal de 1 926,55 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] sont solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le bail du 16 octobre 2017 contient une clause de solidarité pour les obligations qui découlent dudit contrat.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 456,05 euros au total et au vu de la clause de solidarité insérée au bail, Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] seront solidairement condamnés à la payer ;

La S.A d’HLM UNICIL fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les courriers de mise en demeure du 1er mars 2024 et 18 mars 2024 concernant l’enquête de ressources, un justificatif de la régularisation des charges de l’année 2021 et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 629,75 euros au 20 juin 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 158,74 euros et de 166,08 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 304,93 euros au 20 juin 2024, hors frais de procédure, Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la S.A d’HLM UNICIL, à titre provisionnel la somme de 304,93 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 20 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] n’ ont pas repris le payement du loyer courant avant la date de l’audience, leur prélèvement ayant été rejeté ; il s’ensuit qu’aucun délai de paiement ne peut être accordée et que la clause résolutoire ne peut être suspendue ;

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Y] et Madame [D] [Y] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.

L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A d’HLM UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :