TJ 13055, 21 nov. 2024, RG 24/02451

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :
Le 19 décembre 2024
à Me DE ROMILLY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 19 décembre 2024
à M. [J]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02451 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42IR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [J]
né le 16 Septembre 1996
demeurant [Adresse 3]
comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 16 mars 2022, la société d’HLM UNICIL a consenti à Monsieur [B] [J] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 352,16 euros outre 183,76 de provisions sur charges.
 Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [B] [J], le 20 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 862,04 € en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CAF des [Localité 2] le 12 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 27 mars 2024 par voie électronique au Préfet des [Localité 2], la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation a fait assigner en référé Monsieur [B] [J], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
- constater faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989modifié par la loi du 29 juillet 1998 ;
- déclarer Monsieur [B] [J] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] ;
- ordonner par voie de conséquence, qu’il devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et, faute pour lui de se faire, il en sera expulsé ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique ;
- le condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 759,20 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil ;
- le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;
- ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix au frais et risque de l’expulsé ;
-condamner le requis aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- le condamner également aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation, représentée par son avocat, s'en rapporte à son exploit introductif d'instance en indiquant qu’un plan d’apurement de la dette a été mis en place en janvier 2024 et verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 1 445,11 euros au 31 mai 2024 ;
Monsieur [B] [J] a comparu en personne. Il a sollicité les plus larges délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1700 euros de revenus par mois;
La requérante a déclaré qu’elle ne s’opposait pas à ces demandes ;
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
Suivant ordonnance contradictoire en date du 12 septembre 2024, en premier ressort et mise à disposition au greffe, le juge des référés a :
« Déclaré la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation recevable en ses demandes ;
Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2024 ;
Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 20 février 2024;
Débouté Monsieur [B] [J] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;
Ordonné en conséquence à Monsieur [B] [J] de libérer les lieux sis [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;
Dit que faute par Monsieur [B] [J] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique si besoin est;
Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
Rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
Fixé à la somme de 560,93 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [B] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;
Condamné Monsieur [B] [J] à payer à la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation, à titre provisionnel la somme de 1 157,02 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamné Monsieur [B] [J] à payer à la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation, à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation de 560,93 euros, ce à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Débouté la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné Monsieur [B] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
Rejeté toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
Rappelé que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. »
Le 15 octobre 2024, Monsieur [B] [J] a saisi le juge des référés en faisant état de circonstances nouvelles, celui-ci justifiant avoir, depuis l’audience initiale du 27 juin 2024 jusqu’à l’audience du 12 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, repris le paiement des loyers ;
Il sollicite que l’ordonnance du 12 septembre 2024 soit modifiée ;
Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue ;
A cette audience, Monsieur [B] [J] a réitéré sa demande de modification de l’ordonnance du 12 septembre 2024 et a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement, en déclarant vivre seul avec sa fille et percevoir 1700 euros de ressources brutes soit un montant de 1545 euros net ;
La Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation ne s’est pas opposée à ces demandes ;
La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe ;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I – Sur la demande de modifier l' ordonnance entreprise
Aux termes de l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles ;
Les circonstances nouvelles permettant que soit modifié ou rapporté l’ordonnance du 12 septembre 2024 supposent un changement intervenu dans les éléments de fait et de droit ayant motivé la décision, éléments qui, s'ils avaient été connus du juge, auraient pu modifier son opinion ;
Monsieur [J] soutient qu’à la date de l’audience du 12 septembre 2024 il avait repris le paiement des loyers et qu’il devait en conséquence bénéficier de la suspension de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement ;
La société UNICIL a indiqué qu’elle n’était pas opposée aux demandes de Monsieur [J] et a produit un décompte permettant d’actualiser sa créance au 12 septembre 2024 à la somme de 1091,31 euros;
Il résulte de la motivation de l’ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2024, que le décompte versé aux débats par la société UNICIL n’avait pas été actualisé depuis l’audience du 27 juin 2024 et que le décompte produit était arrêté à la somme de 1 445,11 euros au 31 mai 2024 et que le juge des référés a constaté que Monsieur [B] [J] n’avait pas repris au jour de l’audience le paiement du loyer même résiduel, le dernier versement étant intervenu le 05 septembre 2023 , que la condition légale de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie le juge des référés ne pouvait ni octroyer des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
A l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [B] [J] a justifié avoir réglé la somme de 176,90 euros par virement bancaire sur le compte de la société UNICIL, les 09 juillet 2024, 7 août 2024, 31 août 2024 et le 05 septembre 2024, la CAF a par ailleurs poursuivi le versement des allocations de logement et de réduction du loyer solidarité;
Il s’ensuit qu’au jour de l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [B] [J] avait repris plus que le paiement du loyer résiduel ;
Il s'agit donc d'une circonstance nouvelle justifiant la modification de l’ordonnance du 12 septembre 2024 l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire ainsi que nécessairement la modification du montant de la provision arrêtée au 12 septembre 2024, la recevabilité des demandes de la SA D’HLM UNICIL, l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2024, le sort des dépens et la décision concernant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile n’étant pas contestés;
Il est rappelé enfin qu’il y a lieu de se placer à la date du 12 septembre 2024 pour statuer ;

La Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif de la régularisation des charges pour l’année 2022, une proposition de plan d’apurement, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1091,31 euros au 12 septembre 2024.
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 129,78 euros et de 127,83 euros correspondant à des frais de procédure ;
De surcroît, les frais d’enquête ressources soit la somme totale de 53,34 euros (15,24 euros et 7,62 euros x 5) seront déduits de la provision sollicitée, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête au locataire;
L’ordonnance du 12 septembre 2024 sera en conséquence modifiée en ce sens que la créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 780,36 euros au 12 septembre 2024, Monsieur [B] [J] sera condamné à payer à la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation, à titre provisionnel la somme de 780,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Monsieur [B] [J] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant vivre seul avec sa fille à charge, et percevoir 1700 euros de revenus bruts par mois, soit 1545 euros net .
Et il ressort du décompte actualisé produit et des justificatifs de virement effectués par le locataire que Monsieur [B] [J] avait repris au 12 septembre 2024 le paiement de son loyer résiduel, la CAF ayant poursuivi le versement des allocations de logement et du RLS ; ces circonstances nouvelles justifient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [J] dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [B] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Monsieur [B] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la S.A d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 560,93 euros au total, sans intérêts et sans indexation, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent en l’état de circonstances nouvelles :
DECLARONS Monsieur [B] [J] recevable en sa demande de modification de l’ordonnance de de référé rendue le 12 septembre 2024 et enregistrée sous le n° RG 24/02451 ;
MODIFIONS l’ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2024 et enregistrée sous le n° RG 24/02451 , et en conséquence statuant à nouveau :
CONDAMNONS Monsieur [B] [J] à payer à la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société Phocéenne d'Habitation, à titre provisionnel la somme de 780,36 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [B] [J] à apurer la dette sur une durée de 18 mois par 17 mensualités successives de 43 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 18ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,
RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [B] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Monsieur [B] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la S.A d’HLM UNICIL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 560,93 euros au total, sans intérêts et sans indexation, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS que la présente ordonnance sera portée en marge de la minute et les expéditions de l’ordonnance du 12 septembre 2024, enregistré sous le N°RG 24/02451, et une copie annexée ;

DISONS que le reste de l’ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2024 est inchangé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE