TJ 13055, 30 mai 2024, RG 24/02077
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Mai 2024
GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me TIXIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 juillet 2024
à Me BORODA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 24/02077 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YAA
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. UNICIL SOCIETE HLM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [W] [P]
né le 20 Juillet 1984 à ([Localité 2])
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-006274 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
Madame [S] [O]
née le 27 Juillet 1993
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-006271 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
– EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 janvier 2008 suivis d’avenants du 14 novembre 2008 et du 09 mars 2023 la SA UNICIL, venant aux droits de la société DOMICIL a consenti à Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].
À la suite d'échéances impayées, la SA UNICIL a fait délivrer le 23 juin 2023 à Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 9 292,23 € en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) DES BOUCHES DU RHONE le 11 septembre 2023.
Par exploit d’huissier en date du 21 février 2024 régulièrement dénoncé le 22 février 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL a fait assigner en référé Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 24 juillet 2023,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] et de tous occupants de leur chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 8 223,75 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 02 novembre 2023,
- fixer provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer,
- condamner solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] au paiement de la somme 350 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
À l'audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SA UNICIL, représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d'instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette la dette locative pour un montant de 7 508,63 € au 16 mai 2024. Elle déclare à l’audience s’en rapporter à l’appréciation du juge sur la demande de délais présentée par les défendeurs.
Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O], représentés par leur avocat, déposent des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent que la requérante soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire et qu’un délai de 36 mois leur soit accordé pour parvenir au paiement de la dette locative.
Ils soutiennent dans leurs conclusions que la SA UNICIL a tardé à régulariser le transfert du bail suite au décès de leur mère Madame [C] [P] et que ne pouvant bénéficier d’allocations logement, la dette locative s’est constituée. Ils indiquent avoir fait des règlements importants depuis la signification du commandement de payer et qu’ils bénéficient désormais de l’allocation logement pour 157,73 € depuis le mois d’août 2023. Ils soutiennent avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2023 et que Monsieur [P] a retrouvé du travail, ce qui leur permet d’honorer le paiement du loyer.
La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'alinéa II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 11 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.
Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 février 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 22 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.
Par conséquent la demande est recevable.
Sur l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, la SA UNICIL fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé comprenant une clause de solidarité entre les preneurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé.
La somme de 1 033,22 € correspondant à des frais de procédure et à des dommages et intérêts est déduite en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aux termes duquel est prohibée la facturation au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conséquent, il convient d'accorder à la SA UNICIL une provision de 6 475,41 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 16 mai 2024, comprenant le terme du mois d’avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.
Les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.
Sur la clause résolutoire
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail en date du 25 janvier 2008 contient une clause résolutoire (article X) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 23 juin 2023 et qui reproduit les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n'a pas réglé sa dette locative.
Le juge n'a pas été saisi d'une demande de délai.
La réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 23 août 2023.
Sur les délais de paiement
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de l’ancienneté du bail et de la diminution progressive de la dette locative, il sera accordé à Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] un délai de 36 mois pour apurer la dette locative.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable fixée provisoirement à la somme de 969,59 € correspondant au dernier loyer actualisé comprenant la provision sur charges selon le décompte arrêté au 17 mai 2024, sans indexation s’agissant d’une somme de nature provisionnelle ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et sur les frais non répétibles
La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] à payer à la SA UNICIL la somme de 6 475,41€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 16 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ;
ORDONNONS le sursis à l'exécution des poursuites ;
DISONS que Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] pourront se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par 35 mensualités de 185 €, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 05 de chaque mois en sus du loyer courant et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date ou d'un seul terme du loyer courant la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;
RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;
DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3 - qu'à défaut par Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] d’avoir libéré l'appartement situé [Adresse 3] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
4 – Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 969,59 €, sans indexation, jusqu’à complète libération des lieux ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [S] [O] aux dépens de l’instance ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LA JUGE
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