TJ 13055, 14 nov. 2024, RG 23/04861

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 novembre 2024 prorogée au 05 Décembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me SOULAS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2024
à Me AMIOT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04861 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3X6A

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [L]
né le 16 Décembre 1690 à [Localité 3], domicilié : chez CABINET DE GESTION IMMOBILIER PUJOL, [Adresse 2]
représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [J] divorcée [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 08 juillet 2013, Monsieur [N] [L] a donné à bail à Madame [P] [J] épouse [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [L] a fait signifier à Madame [P] [J] épouse [B] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 1554,46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, Monsieur [N] [L] a fait assigner Madame [P] [J] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- juger bien fondé la demande de Monsieur [N] [L],
- constater la résiliation du bail consenti à Madame [P] [B] par le demandeur et ce par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires,
- ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jours de retard, passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Madame [P] [B] ainsi que celle de tous occupants pour elle ou avec elle de l’appartement situé au [Adresse 1],
- condamner solidairement Madame [P] [B] à payer au requérant la somme provisionnelle de 3 313,40 euros montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 05/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative du requérant en ce qui concerne les échéances qui devront être exigibles d’ici l’audience fixée,
- condamner Madame [P] [B] à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalent à celle acquittée, éventuellement révisée,
- condamner Madame [P] [B] à la somme de 1 100 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC,
- condamner Madame [P] [B] aux entiers dépens en lesquels seront, notamment compris tous les frais d’huissiers exposés (article 696 du CPC), notamment le coût du commandement signifié le 26/09/2022.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 septembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 05 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [N] [L], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5277,90 euros, selon décompte en date du 01 août 2024, terme d’août inclus.

Madame [P] [J] épouse [B], représentée à l’audience par son conseil, sollicite du tribunal de :
A titre principal,
- ordonner la suspension de la clause résolutoire,
- échelonner le paiement de la dette durant un délai de trois ans,
A titre subsidiaire,
- accorder à Madame [P] [B] un délai d’un an pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- débouter Monsieur [L] de sa demande d’astreinte,
- dire que chacune des parties conservera ses frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [B] évoque des problèmes de santé assortis de faibles ressources et sollicite à cet effet une suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiements.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024 prorogée au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 03 juillet 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, Monsieur [N] [L] justifie d’un titre de propriété et ainsi de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 08 juillet 2013 contient une clause résolutoire (article 18) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2022, pour la somme en principal de 1554,46 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 novembre 2022.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, Madame [P] [J] épouse [B] déclare avoir une santé fragile et de faibles ressources et avoir entamé des démarches afin que le versement de l’allocation logement au bénéfice de son propriétaire reprenne. Cependant, il résulte du décompte que Madame [P] [J] épouse [B] n’est en situation de régler sa dette et n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience.
Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.
Madame [P] [J] épouse [B] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [P] [J] épouse [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [J] épouse [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 654,94 euros actuellement, révisable et de condamner Madame [P] [J] épouse [B] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [P] [J] épouse [B] reste devoir la somme de 5 005,67 euros, à la date du (01 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [P] [J] épouse [B], Madame [P] [J] épouse [B] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [J] épouse [B] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 5 005,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 313,40 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [J] épouse [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS