TJ 91228, 29 juill. 2025, RG 25/00241

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 29 Juillet 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00241 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWXL

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,
Assisté de Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Juin 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. TOKO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne FENART de la SELARL DORASCENZI-FENART, avocate au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. MARY BEAUTE MF, représentée par son liquidateur amiable, Madame [P] [X] [E] [U]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Joanes LOUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 749

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 18 février 2025, la SCI TOKO a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, la SARL MARY BEAUTE MF représentée par son liquidateur amiable Madame [P] [X] [E] [U], au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 20 octobre 2024,
- entendre dire et ordonner que, dans les 24 heures de l’ordonnance à intervenir, la SARL MARY BEAUTE MF sera tenue de quitter, vider, débarrasser de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux par elle occupés à [Localité 7], [Adresse 3] et que faute par elle de se faire dans ledit délai, il sera procédé à son expulsion en la forme accoutumée et même avec l’assistance de la force publique si besoin est, ses meubles et objets mobiliers séquestrés dans les lieux mêmes ou déposés en tel lieu ou garde-meubles que l’huissier de justice instrumentaire avisera et ce, à ses charges, frais et périls,
- condamner la SARL MARY BEAUTE MF à payer à la SCI TOKO :
* la somme provisionnelle de 10.295,04 euros TTC correspondant aux loyers, frais et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025,
* une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros du 1er février 2025 jusqu’à la remise des clefs du local,
* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens y compris des commandements de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la présente procédure a été dénoncée à l’URSSAF IDF en sa qualité de créancier inscrit.
Au soutien de ses prétentions, la SCI TOKO expose que selon acte du 1er mai 2020, elle a donné à bail à la SASU MARY BEAUTE MF un local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 6] Bretigny-sur-Orge, pour une durée de 9 ans, pour l’activité de salon de coiffure et vente de produits de beauté, moyennant un loyer mensuel de 700 euros payable d’avance. La SASU MARY BEAUTE MF accusant des retards de paiement depuis janvier 2021, la SCI TOKO lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 9.595,04 euros, qui est demeuré infructueux.
L’affaire a été appelée à l'audience du 1er avril 2025 puis mise en délibéré au 6 mai 2025.

La SASU MARY BEAUTE MF, représentée par son liquidateur amiable Madame [P] [X] [E] [U], non constituée et non présente lors de l'appel des causes et de la plaidoirie du dossier, s'est manifestée après que le dossier ait été mis en délibéré et a adressé par mail dans l’après-midi ses écritures, l’avocat, Me Joanes LOUIS, précisant avoir tenté, en vain, de joindre son confrère à plusieurs reprises pour lui faire part de son intervention.
Par ordonnance du 6 mai 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 juin 2025 afin de permettre à la partie défenderesse de faire valoir ses arguments en défense.
A l’audience du 27 juin 2025, la SCI TOKO, par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle s’oppose aux demandes formées par la SASU MARY BEAUTE MF et porte le quantum de sa demande provisionnelle en paiement actualisée au titre des arriérés locatifs à la somme de 9.595,04 euros.
La SASU MARY BEAUTE MF, par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :
à titre principal,
Déclarer la présente juridiction incompétente en raison du caractère incertain de la créance locative de la SCI TOKO ;Rejeter toutes les demandes de la SCI TOKO en raison de l’inexistence de la dette locative et des fraudes résultant de la remise des reçus de paiement ;à titre reconventionnel,
Ordonner de procéder au changement de nom du bail initial pour le mettre en conformité avec le changement de statut de la société de la gérante ;Ordonner la remise des quittances des loyers couvrant la période du 1er janvier 2022 au 31 mai 2025 dans les 15 jours suivant la date de signification de l’ordonnance à venir ;Condamner la SCI TOKO à une astreinte de 15 euros par document et 20 euros par jour de retard en cas de non remise ;Condamner la SCI TOKO à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Se réserver la compétence exclusive pour liquider l’astreinte.Pour soutenir que la créance n’est pas certaine, la SASU MARY BEAUTE MF fait valoir que la SCI TOKO n’a pas pris en compte les paiements réguliers de ses loyers et charges à hauteur de la somme de 700 euros chacun. Elle relève des contradictions entre les sommes réclamées par le commandement de payer et l’assignation. Elle souligne que la présente affaire relève de la juridiction du fond, le juge des référés étant le juge de l’évidence. A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle explique avoir, à la fin de l’année 2023, fait part à Monsieur [K] de son souhait de modifier la forme sociale et le nom de son entreprise tout en maintenant l’activité qu’elle exerce. Elle indique donc avoir, en vain, demandé à plusieurs reprises à son bailleur de régulariser le bail.

En réplique, la SCI TOKO soutient que tous les règlements réalisés par la SASU MARY BEAUTE MF ont été pris en compte dans le décompte qu’elle verse aux débats, mais qu’il existe bien des impayés. Elle précise que les règlements sont mécaniquement affectés aux loyers impayés les plus anciens et que les quittances sont délivrées au titre du dernier mois payé et affecté, en l’espèce avril 2024. S’agissant du changement de nom de la société dans le bail commercial, elle s’y oppose, avançant qu’il n’appartient pas au juge des référés d’acter une transmission occulte de fonds de commerce, aucun acte juridique de cession de fonds de commerce n’ayant été réalisé.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de résiliation du bail
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial passé sous seing privé le 1er mai 2020 portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 8], destiné à l’usage du preneur, la SASU MARY BEAUTE MF, pour une activité de coiffure et vente de produits de beauté, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance.
Le bail comporte en son article X une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le 20 septembre 2024, la SCI TOKO a fait délivrer à la SASU MARY BEAUTE MF un commandement de payer une somme de 9.595,04 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.
Il ressort des pièces versées au dossier et des explications des parties que la SASU MARY BEAUTE MF, qui soutient que la créance réclamée est incertaine, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance.
Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 21 octobre 2024.
En conséquence, il convient de considérer la SASU MARY BEAUTE MF occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI TOKO étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, dans les 24 heures de la signification de la présente décision, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Sur le sort des meubles et objets mobiliers
En l’absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes en paiement provisionnelles
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
1) S’agissant de l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU MARY BEAUTE MF causant un préjudice à la SCI TOKO, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 21 septembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SASU MARY BEAUTE MF au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire seront comprises au titre de la provision.

2) S'agissant des impayés locatifs
Il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la SCI TOKO que sont réclamés en paiement les loyers et charges du mois de mai 2024 au mois de juin 2025 inclus ainsi que des frais de commissaire de justice, à hauteur de la somme totale de 9.595,04 euros.
La facture du 4 février 2025 versée aux débats démontre que les frais de commissaire de justice d’un montant de 145,04 euros réclamés correspondent en réalité à la délivrance d’un commandement de payer en date du 8 juin 2022. Or, au cas présent, le commandement de payer a été délivré le 20 septembre 2024 et, en tout état de cause, ces frais relèvent des frais de procédure. Il convient donc de les déduire du montant provisionnel réclamé.
La SASU MARY BEAUTE MF, qui fait valoir qu’elle a procédé à plusieurs règlements, indique que tous ses paiements n'ont pas été comptabilisés par le bailleur, produisant des relevés bancaires.
Or, avec toute l’évidence requise au stade des référés, il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats et du décompte actualisé au 25 juin 2025 que les paiements intervenus sont mentionnés dans le décompte produit par la bailleresse.
Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que la SASU MARY BEAUTE MF est débitrice d'une somme de 9.450 euros TTC au titre de ses impayés locatifs arrêtés au mois de juin 2025 inclus. Il convient donc de la condamner, en deniers ou quittances, à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs et indemnités d'occupation dus.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile, Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.
Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
La SASU MARY BEAUTE MF sollicite, d’une part, que le juge des référés fasse injonction à la SCI TOKO de procéder au changement de nom du bail initial pour le mettre en conformité avec le changement de statut de la société de la gérante et, d’autre part, réclame de sa bailleresse la production sous astreinte des quittances des loyers couvrant la période du 1er janvier 2022 au 31 mai 2025.
Or, force est de constater qu’elle ne fonde ni ne motive, tant en fait qu’en droit, ses demandes.
De plus, la première de ces deux demandes ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant. Et, en tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, d’ordonner à une partie de procéder à un changement contractuel de nom sur un bail commercial, d’autant plus lorsqu’aucun acte juridique de cession de fonds de commerce ne semble avoir été régularisé.
S’agissant de la production des quittances réclamées, il y a lieu de rappeler que la quittance constitue un reçu certifiant le paiement d’une dette.
Or, au cas présent, la SASU MARY BEAUTE MF n’ayant pas procédé au paiement de l’intégralité de ses loyers et charges, les quittances correspondant aux loyers impayés ne peuvent, à juste titre, être éditées et produites par la bailleresse.
Par conséquent, il convient de rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SASU MARY BEAUTE MF.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SASU MARY BEAUTE MF, qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Compte-tenu des éléments de la cause et de l'équité, la SASU MARY BEAUTE MF sera condamnée à payer à la SCI TOKO la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5] à [Localité 8] (91) au 21 octobre 2024.
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l'expulsion, dans le délai de 24 heures suivant la signification de la présente décision, de la SASU MARY BEAUTE MF et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5] à [Localité 8] (91).
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SASU MARY BEAUTE MF à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI TOKO aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 21 octobre 2024.
CONDAMNE, par provision, la SASU MARY BEAUTE MF à payer à la SCI TOKO l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
CONDAMNE, par provision, la SASU MARY BEAUTE MF à payer, en deniers ou quittances, à la SCI TOKO la somme de 9.450 euros au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 30 juin 2025 inclus.
REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SASU MARY BEAUTE MF.
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
CONDAMNE la SASU MARY BEAUTE MF aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2024.
CONDAMNE la SASU MARY BEAUTE MF à payer à la SCI TOKO la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,