TJ 35288, 29 juill. 2025, RG 25/00213

SERVICE DES RÉFÉRÉS

29 Juillet 2025

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N° RG 25/00213 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DVLO

Copie certifiée conforme
le
à

Copie dématérialisée
le 29/07/2025
aux avocats

Copie exécutoire
le 29/07/2025
à Me JAMMES-VEAUX
à Me VENIARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l'audience publique du 3 Juillet 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, la date du 22 Juillet 2025 indiquée à l'issue des débats ayant été prorogées à ce jour ;

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DEMANDEURS :

S.A.S. EDMP PAYS DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Alban D’ARTIGUES de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Marie-aude JAMMES-VEAUX, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [H], né le 3 Février 1937 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Claire VENIARD, avocat au barreau de SAINT-MALO
Madame [L] [F] épouse [H], née le 2 Juillet 1937 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Claire VENIARD, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Faits, procédure et prétentions

La société EDMP PAYS DE LOIRE a entrepris la construction d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 8].

M. [J] [H] et Mme [L] [H] sont propriétaires d'une maison voisine, située [Adresse 3] à [Localité 8], cadastrée section K n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Suivant courrier du 5 février 2025, la société EDMP PAYS DE LOIRE a adressé aux époux [H] un protocole d'accord aux termes duquel ces derniers leur permettaient notamment d'installer une barrière de protection d'une profondeur d'un mètre sur leur terrain, pendant une durée d'environ 8 mois.

Par courrier du 13 mars 2025, M. et Mme [H] se sont opposés à l'installation d'une telle clôture sur leur terrain.

Par actes de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société EDMP PAYS DE LOIRE a fait assigner en référé d'heure à heure M. [J] [H] et Mme [L] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/213) auquel elle demande de :
- L'autoriser à exercer un droit de passage temporaire dit " tour d'échelle " :
o Conformément au descriptif communiqué à M. et Mme [H],
o Sur la propriété voisine identifiée sur la parcelle située au [Adresse 3] à [Localité 8], cadastrée section [Cadastre 9] appartenant à M. et Mme [H],
o Ce droit de passage temporaire est demandé au bénéfice de la société EDMP PAYS DE LOIRE comme de toute personne de sa société, comme de toute personne morale ou physique qu'elle mandatera pour les besoins de son opération immobilière au [Adresse 4] à [Localité 8].
- Fixer à la somme de 1.000 euros l'indemnisation qu'elle se propose de verser à M. et Mme [H] qui feront leur affaire personnelle de la répartition de cette somme entre eux ;
- Lui décerner acte de son engagement de remettre ou faire remettre en état tout ouvrage qui serait dégradé en lien avec l'exercice du tour d'échelle, sur la propriété voisine appartenant à M. et Mme [H] ;
- Rejeter toutes les éventuelles demandes plus amples ou contraires à ses intérêts qui seraient formées par M. et Mme [H] ;
- Lui décerner acte de ce qu'elle ne forme pas de demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et qu'elle conservera la charge des dépens de l'instance, à ce jour, et qu'elle se réserve la faculté de former une demande ultérieurement si nécessaire ;
- Ordonner le maintien de l'exécution provisoire.

Dans leurs conclusions du 1er juillet 2025, M. [J] [H] et Mme [L] [H] demandent au juge des référés de :
- Constater l'absence d'urgence ;
- Constater l'absence de dommage imminent ;
- Constater qu'une clôture est posée en retrait de 20 à 30 cm sur leur parcelle ;
- Constater leur accord sur la pose de cette clôture en retrait de 20 à 30 cm sur leur parcelle ;
- Constater leur accord sur la demande visant à la pose de l'enduit, limitée à une durée de 5 jours;
- Par conséquent, débouter la société EDMP de sa demande de tour d'échelle ;
- Condamner la société EDMP à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société EDMP au remboursement de la somme de 1.250 euros TTC correspondant au rapport E-FIC ;
- Dire que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

A l'audience des référés du 3 juillet 2023, la société EDMP PAYS DE LOIRE a fait valoir que les travaux qu'elle réalise nécessitent un droit de passage provisoire sur la propriété des époux [H], et notamment l'installation d'une barrière reculée d'un mètre sur leur fonds pour garantir la sécurité du chantier et des défendeurs. Elle s'engage à remettre en état les parterres de fleurs et propose d'indemniser les époux [H] à hauteur de 1.000 euros.
M. [J] [H] et Mme [L] [H] sont d'accord pour l'installation d'une barrière sur leur fonds, reculée à hauteur de 20 à 30 centimètres, soutenant que rien ne justifie un recul d'un mètre. Ils sont également d'accord, en cas d'obligation technique, pour l'installation d'une barrière davantage reculée sur leur fonds pour la réalisation de l'enduit, cela dans la limite de cinq jours.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées et soutenues à l'audience des référés du 3 juillet 2025 pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur la servitude de tour d'échelle

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'exercice du tour d'échelle permet une occupation très temporaire du fonds voisin, dans le cadre des obligations normales de voisinage, afin de permettre, à défaut d'autres possibilités même plus onéreuses, d'effectuer des travaux indispensables au bon état de conservation de l'immeuble existant.

Il est également admis que le tour d'échelle peut être accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d'en assurer la finition.

Il est constant que le juge peut autoriser le passage sur la propriété d'autrui pour la réalisation de travaux, sous réserve de la démonstration des éléments suivants :
- Le caractère indispensable des travaux ;
- L'impossibilité de pratiquer les travaux autrement qu'à partir du fonds voisin, même au prix d'un coût plus onéreux ;
- La gêne et le préjudice du propriétaire du fonds voisin doivent être proportionnés à l'intérêt de l'auteur des travaux.

Il convient de préciser que les éventuels dommages ou troubles de jouissance doivent donner lieu à une juste et raisonnable indemnité.

1) Sur l'installation d'une clôture en retrait d'un mètre sur le fonds des époux [H]

La société EDMP PAYS DE LOIRE, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, demande au juge des référés d'être autorisée à exercer un droit de passage temporaire sur le fonds des époux [H] afin d'effectuer les travaux de construction de l'ensemble immobilier qu'elle réalise au [Adresse 3] à [Localité 8].

La société EDMP PAYS DE LOIRE sollicite ainsi l'installation d'une clôture d'une profondeur d'un mètre sur le fonds des époux [H], afin de garantir leur sécurité, ainsi que celle du chantier, pendant la durée de la réalisation du gros-œuvre soit environ 8 mois.

A l'appui de sa demande, la société EDMP PAYS DE LOIRE produit un courriel de M. [D] [P], représentant la société APAVE, coordinateur en matière de sécurité et de protection du programme, qui indique qu'il est impératif de mettre en œuvre une séparation physique rigide entre le chantier et la propriété des époux [H], afin de garantir un chantier clos. Il rappelle également la nécessité de conserver une bande suffisante le long de la façade du bâtiment afin de permettre la réalisation des ouvrages (élévation, étanchéité, drain, finition, ravalement…), le déplacement des opérateurs le long de la façade concernée, ainsi que la sécurité du voisinage.

M. [J] [H] et Mme [L] [H] ont mandaté le cabinet E-FIC qui, dans son rapport de consultation technique du 26 juin 2025, conclut que la demande de mise en place d'une clôture provisoire en débord d'un mètre dans l'emprise de la parcelle des époux [H] pendant la durée de réalisation du gros-œuvre n'est pas justifiée. Il indique cependant que pour certaines tâches, comme les finitions et le ravalement, l'installation d'une telle clôture est justifiée, selon des modalités précisément définies.

En l'espèce, la société EDMP PAYS DE LOIRE démontre la nécessité d'installer une barrière de sécurité afin d'assurer la sécurité du chantier.

La société APAVE, coordinateur en matière de sécurité et de protection du programme et spécialiste en la matière, estime qu'une séparation physique rigide entre le chantier et la propriété des époux [H] est nécessaire, afin de garantir un chantier clos, ajoutant qu'il est nécessaire de conserver une bande suffisante le long de la façade du bâtiment afin de permettre la réalisation des ouvrages (élévation, étanchéité, drain, finition, ravalement…), le déplacement des opérateurs le long de la façade concernée, ainsi que la sécurité du voisinage.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société EDMP tendant à l'installation d'une clôture de sécurité sur une profondeur d'un mètre sur le terrain des consorts [H], ces derniers pouvant solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils auront subi.

Cette clôture sera installée jusqu'à l'achèvement des travaux de gros-œuvre et de ravalement du mur donnant sur la propriété de M. [J] [H] et Mme [L] [H].

2) Sur l'utilisation d'une bande de terrain de deux mètres de large sur le fonds des époux [H]

Le demandeur sollicite également d'utiliser une bande de terrain de deux mètres de large sur le fonds des époux [H], afin d'installer un échafaudage pendant une dizaine de jours, deux à trois mois après la fin des travaux de gros-œuvre, afin d'effectuer des travaux d'enduits sur la façade de l'immeuble donnant sur le fonds [H].

M. [J] [H] et Mme [L] [H] ne s'opposent pas à cette demande, mais sollicitent que la durée de ces travaux soit fixée à 5 jours et que la largeur de deux mètres soit réduite.

Dans son rapport, le cabinet E-FIC indique que cette demande est justifiée, notamment au niveau de l'emprise sollicitée, à savoir deux mètres.

Dès lors, il y a lieu d'autoriser la société EDMP PAYS DE LOIRE à utiliser une bande de terrain de deux mètres de large sur le fonds des époux [H], afin d'installer un échafaudage pendant une durée maximale dix jours, afin d'effectuer des travaux d'enduits sur la façade de l'immeuble.

Sur l'indemnisation de M. [J] [H] et Mme [L] [H]

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société EDMP PAYS DE LOIRE demande au juge des référés de fixer à la somme de 1.000 euros l'indemnisation qu'elle se propose de verser aux défendeurs et de lui décerner acte de son engagement de remettre ou faire remettre en état tout ouvrage qui serait dégradé en lien avec l'exercice du tour d'échelle.

Il est constant que le bénéfice du tour d'échelle doit donner lieu à une juste et raisonnable indemnité s'agissant des éventuels dommages causés au fonds servant ou du trouble de jouissance occasionné.

En l'espèce, si les époux [H] regrettent la faiblesse de la somme de 1.000 euros proposée par la société EDMP PAYS DE LOIRE en réparation de leur préjudice de jouissance, ils ne formulent aucune demande indemnitaire, alors même qu'ils acceptent l'installation d'une clôture sur leur fonds d'une profondeur de 20 à 30 cm, ainsi que la pose d'un échafaudage, pour une durée qu'ils souhaitent fixée à 5 jours, étant précisé que cela les privera de l'utilisation de leur garage.

Par conséquent, la société EDMP PAYS DE LOIRE sera condamnée à verser à M. [J] [H] et Mme [L] [H] la somme provisionnelle de 1.000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, lequel ne fait pas l'objet de contestation sérieuse.

En outre, il y a lieu de décerner acte à la société EDMP PAYS DE LOIRE de son engagement de remettre ou faire remettre en état tout ouvrage qui serait dégradé en lien avec l'exercice du tour d'échelle sur la propriété appartenant à M. [J] [H] et Mme [L] [H].

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Enfin, M. [J] [H] et Mme [L] [H] sollicitent le remboursement, par la société EDMP PAYS DE LOIRE, de la somme de 1.250 euros versée au cabinet E-FIC.

Cependant, ils ne justifient pas, notamment par la production d'une facture, de ce qu'ils ont versé la somme sollicitée. Cette demande se heurte à une contestation sérieuse et sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société EDMP PAYS DE LOIRE sera condamnée aux dépens de l'instance.

Les considérations d'équité justifient de condamner la société EDMP PAYS DE LOIRE à verser à M. [J] [H] et Mme [L] [H] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS