TJ 31555, 9 juill. 2025, RG 25/00484

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00484

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZGG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[B] [E]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 09 Juillet 2025

à Me Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [E],
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 septembre 2023, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [B] [E] un appartement à usage d'habitation (n°312), situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 431,73 euros et une provision sur charges mensuelle de 77,65 euros.

Le 07 octobre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [B] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant et de tous objets de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.656,13 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
- à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation d’une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- de tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.926,36 euros.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 décembre 2024, Madame [B] [E] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 30 septembre 2023 contient une clause résolutoire (Article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.126,65 euros a été signifié le 07 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [E] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 529,48 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 08 décembre 2024 et Madame [B] [E] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [B] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 06 mai 2025 démontrant que Madame [B] [E] reste devoir la somme de 5.896,11 euros, mensualité d'avril 2025 comprise, après soustraction des coûts de travaux d'état des lieux d'un montant total de 13,75 euros (8,25+5,50€) et des frais de rejets de prélèvements d'un montant total de 16,50 euros.

Madame [B] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu'arrêtée.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.896,11 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2.638,88 euros, déduction faite des coûts de travaux d'état des lieux et des frais de rejets de prélèvements, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [B] [E] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 08 décembre 2024 au mois d’avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [B] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,