TJ 31555, 9 juill. 2025, RG 25/00923

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00923

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5NM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

C/

[I] [T] [F] [M]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [I] [T] [F] [M],
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juillet 2016, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Mme [I] [M] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2], avec jardin et stationnement, pour un loyer mensuel de 524,91 € (avec ses accessoires) € et 56,69 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 septembre 2024 pour un montant de 1.374,35 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 décembre 2024, la SA [Adresse 9] a ensuite fait assigner Mme [I] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion de Mme [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- et de la condamner à titre provisionnel au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.889,87 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels, avec indexation, jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.245,89 euros. Elle précise être toutefois en accord avec les demandes de la locataire aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et d'échelonnement du paiement de la dette locative, en plus du loyer et des charges courants. Elle souligne que celle-ci n'a pas justifié de son assurance locative et que l'échéancier prévu entre les parties n'est pas récent, qu'il n'a pas été honoré par la défenderesse et qu'il s'agit d'une nouvelle dette locative. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer résiduel courant.

Mme [I] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 40 € pendant six mois et 66 € par mois pour les mois suivants, en règlement de l'arriéré. Elle explique sa situation personnelle et financière, indiquant percevoir une pension d'invalidité de 746,38 € par mois suite à un licenciement pour inaptitude, et que son allocation adulte handicapé a été suspendue mais que son dossier est en cours. Elle explique qu'elle a été radiée de son assurance et ne parvient pas à trouver une autre assurance.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 9] justifie avoir préalablement avisé le 02 septembre 2024 la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de Mme [I] [M],soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l'envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 13 septembre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d'impayés de loyers de Mme [I] [M], ce qui confirme l'envoi et la réception du courrier de la SA [Adresse 9] dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 08 juillet 2016 contient une clause résolutoire (6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 06 septembre 2024 pour la somme en principal de 1.374,35 €, conformément à la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 300€ le 04 décembre 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement et les versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Mme [I] [M] reste lui devoir la somme de 2.245,89 € à la date du 07 mai 2025, incluant le quittancement d’avril 2025.

Mme [I] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 2.245,89 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que Mme [I] [M] a repris le paiement du loyer courant résiduel, de ses ressources et du montant de la dette,ainsi ue de l'accord du bailleursur le principe des délais de paiement, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels, soit 6 mensualités de 40 €, puis 29 mensualités de 66 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Mme [I] [M] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [I] [M], et elle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [I] [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [I] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 9], Mme [I] [M] sera condamnée à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,