TJ 31555, 9 juill. 2025, RG 25/00455

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00455

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZEJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[D] [J]
[P] [Z] épouse [J]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 2]

représentée par Mme [N] [O] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [J],
[Adresse 10]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparant en personne

Madame [P] [Z] épouse [J],
[Adresse 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 mars 2016, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], avec parking n°15, pour un loyer mensuel de 564,86 €, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2024 pour un montant de 2.071,76 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 décembre 2024, l'EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
-d'ordonner l'expulsion immédiate de M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- d'autoriser l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;
- et de les condamner à titre provisionnel au paiement provisionnel :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.425,58€, avec actualisation de la somme au jour de l'audience;
*d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges jusqu'à libération complète des lieux ;
*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, valablement représentés, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.797,36 euros. L'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT émet son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 200 €, en plus du loyer et des charges courantes, comme demandé par le défendeur. Il précise que les locataires ont repris le paiement des loyers courants

M. [D] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Il expose la situation personnelle et financière du couple, expliquant être peintre en batiment et percevoir un revenu variant de 1400 à 3000 euros par mois, que son épouse n'exerce pas d'emploi et qu'ils ont deux enfants mineurs à charge.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 16 décembre 2024, Mme [Z] [P] épouse [J] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION:

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 22 avril 2024 (Ar signé le 26 avril 2024) la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J],soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 mars 2016 contient une clause résolutoire (9.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 30 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.071,76 €, conformément à la clause résolutoire.

M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] restent lui devoir la somme de 1.797,36 € à la date du 13 mai 2025, incluant le quittancement d'avril 2025.

M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J], laquelle n'est pas comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que M. [D] [J] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnée à payer à l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT cette somme de 1.797,36 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] ont effectué des versements significatifs afin d'apurer leur dette, du montant de celle-ci, de leur ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant et de l'accord de la bailleresse, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 200 €, soit 8 mensualités de 200 € et une 9ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [D] [J] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [D] [J], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, M. [D] [J] et Mme [Z] [P] épouse [J] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,