TJ 31555, 9 juill. 2025, RG 25/00454
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 5]
NAC: 5AA
N° RG 25/00454
N° Portalis DBX4-W-B7I-TZEF
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
MINUTE N°B25/
DU : 09 Juillet 2025
E.P.I.C. [Localité 11] METROPLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
C/
[T] [E]
Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 09 Juillet 2025
à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT
Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 09/07/25
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT [Localité 11], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Mme [N] [Y] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [E],
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 28 juin 2013, l'EPIC HABITAT [Localité 11], devenu l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [E] un appartement à usage d'habitation (n°414), situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 244,50 euros et une provision sur charges mensuelle de 100,45 euros.
Le 30 septembre 2024, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
L'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er octobre 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux ou leur stockage en garde meubles à ses frais en cas de départ volontaire et d'abandon du mobilier, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.288,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.
A l’audience du 13 mai 2025, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, indique que les parties ont signé le 29 avril 2025 un accord pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pendant 9 mois, en sus du loyer, et qu’elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 décembre 2024, Monsieur [T] [E] n'est ni présent ni représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 28 juin 2013 contient une clause résolutoire (Article 4.3 La résiliation sur l'initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.207,52 euros a été signifié le 30 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [T] [E] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 420,96 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
L'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [T] [E] reste devoir la somme de 1.092,86 euros, mensualité d'avril 2025 comprise.
Monsieur [T] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.092,86 euros.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Dans la mesure où Monsieur [T] [E] a effectué deux paiements supérieurs au montant du loyer, dû après déduction de l’aide personnalisée au logement, en date du 10 mars 2025 et du 16 avril 2025, démontrant sa capacité à solder la dette locative, et où l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné son accord écrit le 29 avril 2025 pour l'octroi de délais de paiement, Monsieur [T] [E] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 100 euros chacune et d'une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [T] [E] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Monsieur [T] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2013 entre l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [T] [E] concernant un appartement à usage d'habitation (n°414), situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.092,86 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant une dernière facture d'avril 2025) ;
AUTORISONS Monsieur [T] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 100 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 13 de chaque mois et pour la première fois avant le 13 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
* que Monsieur [T] [E] soit condamné à verser à l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [E] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, La vice-présidente,
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