TJ 31555, 9 juill. 2025, RG 25/00458

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00458

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[S] [G] [M] [V] [Y]

Copie revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée
à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Président(e) au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e) de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT [Localité 11] pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Mme [O] [J] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [G] [M] [V] [Y],
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mars 2017, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [S] [G] [M] [V] [Y] un appartement à usage d'habitation (n°B25, bâtiment 5), situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 378,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 143,78 euros.

Par contrat distinct prenant effet le 29 mai 2017, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail Madame [S] [G] [M] [V] [Y] un parking, situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 36,44 euros.

Le 29 juillet 2024, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [S] [G] [M] [V] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [S] [G] [M] [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux ou leur stockage en garde meubles à ses frais en cas de départ volontaire et d'abandon du mobilier, et sa condamnation au paiement:
- de la somme de 1.580,18 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 676,36 euros et indique que les parties ont signé un accord écrit le 08 janvier 2025 pour l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pendant 15 mois, en sus du loyer.
Elle demande le bénéfice de cet accord et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 17 décembre 2024, Madame [S] [G] [M] [V] [Y] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la date de délivrance du commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail concernant le parking prenant effet le 29 mai 2017 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour des emplacements situés dans la même résidence entre les mêmes parties.

Le bail d’habitation prenant effet le 16 mars 2017 contient une clause résolutoire qui prévoit la résolution en cas d’impayés d’un terme du loyer avec provision sur charge, deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail relatif parking prévoit quant à lui qu'en cas de non-paiement et 08 jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif au parking n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.155,91 euros,

Madame [S] [G] [M] [V] [Y] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 456 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Madame [S] [G] [M] [V] [Y] reste devoir la somme de 676,36 euros, mensualité d'avril 2025 comprise.

Madame [S] [G] [M] [V] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 676,36 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience par Madame [S] [G] [M] [V] [Y], démontrant sa capacité à solder la dette locative, et de l'accord écrit formulé par l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT le 08 janvier 2025 favorable à l'octroi de délais de paiements, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 100 euros chacune et d'une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [S] [G] [M] [V] [Y] pourra faire l'objet d'une expulsion, les clauses résolutoires reprenant leurs effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d'indemnités mensuelles d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Ces indemnités mensuelles d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, seront fixées au montant résultant des loyers et des charges tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [G] [M] [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Madame [S] [G] [M] [V] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,