TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/00464

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 25/00464 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QWI

Minute : 25/00900

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Madame [E] [S]
Représentant : Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [S],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C930082025002345 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2019, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [E] [S] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 449,31 euros, et 162,49 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [E] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5504,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 5 octobre 2023 la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
• condamner Madame [E] [S] au paiement des sommes suivantes :
o 7633,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
o 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
o les dépens,
• ordonner l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 14 janvier 2025.

À l'audience du 7 avril 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10146,06 euros arrêtée au 16 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [S], représentée, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement à l’audience. Elle demande de :
• la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
• rejeter les demandes de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;
A titre principal,
• suspendre les effets de la clause résolutoire,
• lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette,
• condamner la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à payer à Maître DINLER-ARMAND la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à condition que cette dernière renonce à l’indemnité prévue par l’Etat,
A titre subsidiaire,
• lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et lui permettre de se reloger.

Madame [E] [S] ne conteste pas le principe de la dette. Elle précise qu’elle a réglé une somme de 806,52 euros au titre du loyer d’avril 2025 et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois en plus des loyers. Elle explique qu’elle est veuve et vit avec ses deux enfants majeurs qui sont sans ressources. Elle précise qu’elle travaille dans la restauration à temps partiel et que ses revenus varient en fonction des heures travaillées, qu’ainsi elle a perçu un salaire de 765 euros en février 2025 et un salaire de 1240 euros en janvier 2025. Elle ajoute que l’APL a été suspendue en raison des impayés locatifs et que la Caisse d’allocations familiales ne lui verse plus la prime d’activité. Elle explique encore qu’elle est accompagnée par une assistance sociale qui a entrepris des démarches pour obtenir une aide financière dans le cadre du FSL et le rétablissement de ses droits à la prime d’activité et à l’APL. Elle indique qu’elle va déposer un dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 avril 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte actualisé faisant apparaître le règlement de 806,52 euros effectué par la défenderesse le 05 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 avril 2019, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2025 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 127,36 euros imputée pour des frais de procédure.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [S] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10018,70 euros, au titre des sommes dues au 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 26 avril 2019, avec date d’effet au 30 avril 2019, et tacitement reconduit le 30 juillet 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 avril 2019 à compter du 30 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [E] [S], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [S] a repris en avril 2025, le paiement du loyer et des charges.

Si Madame [E] [S] sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, force est de constater qu'elle n'est pas en mesure de régler le loyer courant, que ses ressources sont particulièrement limitées, d'autant qu'elle a à sa charge deux enfants majeurs et que la reprise des APL reste hypothétique tant qu'elle ne reprend pas le paiement du loyer courant pendant trois mois consécutifs.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative et la faiblesse des ressources de Madame [E] [S], il convient de constater que la créance ne pourra pas être résorbée dans les délais légaux et que la défenderesse n’est donc pas en situation de régler la dette locative.
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement.
Sur la demande de délais d’expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que le compte de Madame [E] [S] est débiteur depuis le mois de juillet 2022. Par ailleurs, Madame [E] [S] ne produit aucun élément permettant de déterminer si sa situation financière va évoluer, alors que la dette a doublé depuis le commandement de payer du 18 juillet 2024 et que les rares versements effectués par la locataire depuis le commandement de payer rendent illusoire l’absence d’un accroissement de la dette.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [E] [S] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [S] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 août 2024, Madame [E] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [S] à son paiement à compter de 30 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS