TJ 22278, 30 juill. 2025, RG 25/00703

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Annexe 2
[Adresse 7]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00344
N° RG 25/00703 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZZR
Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,
Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représenté par Madame [C] [T], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [U] [Z],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 août 2013, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [U] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]), moyennant un loyer d’origine d’un montant de 275,60 euros par mois, outre une provision pour charges.

Suite à des impayés de loyers, le tribunal d’instance de Saint-Brieuc a, par jugement du 27 mars 2017, constaté la résiliation du bail et condamné Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 841,67 euros au titre des impayés, et ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire.

Madame [U] [Z] ayant régularisé ses impayés, un nouveau contrat de bail a été signé le 8 octobre 2018, avec effet au 10 juillet 2016.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [U] [Z] par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 30 janvier 2024 et du 13 février 2024 de régler la somme en principal de 318,41 euros.

Madame [U] [Z] n’a pas régularisé sa situation d’impayés auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 525,21 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [U] [Z] le 7 mai 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte du 7 mars 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [U] [Z] (acte remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 8 juillet 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [Z] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,
-Condamner Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 1284,58 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 8 juillet 2024,
-Condamner Madame [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner Madame [U] [Z] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Madame [U] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a indiqué qu’un FSL maintien était envisagé mais que Madame [U] [Z] a indiqué que cela avait été refusé. Le bailleur social rappelle qu’il y a eu une précédente procédure avec un jugement qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle que la dette de loyers avait été soldée en juin 2018 avec la conclusion d’un nouveau bail. L’OPH indique que la dette de loyers est de 2790,11 euros, mais qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant et que l’attestation d’assurance en cours a été communiquée. Le bailleur social a rappelé à Madame [U] [Z] qu’il était important qu’elle garde contact avec le bailleur. Il indique accepter des délais de paiement et renonce à l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [U] [Z] est comparante. Elle explique avoir déjà été dans la même situation mais qu’elle avait réussi à s’en sortir jusqu’à ce qu’elle accueille quelqu’un qui lui a pris tout son argent et qui ne voulait plus partir de chez elle. Elle dit avoir une dette d’énergie et avoir du mal à gérer ses papiers. Elle dit être en relation avec une assistante sociale et songe à faire une demande de mise sous mesure de protection. Elle précise qu’un FSL énergie a été déposé et accepté. Elle dit avoir un suivi psychologique. Elle explique avoir un fils de 18 ans. Concernant ses ressources elle indique percevoir le RSA, et pouvoir donner en plus du loyer courant la somme de 50 euros pour apurer sa dette. Elle précise avoir arrêté le tabac. Même si elle a travaillé dans des secteurs d’emplois, elle pense qu’il est prématuré pour elle de commencer un nouveau travail. Elle dit avoir eu des ennuis avec la police qui a fait une descente chez elle après qu’elle ait accepté de garder du matériel pour des connaissances.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 2 décembre 2023 de la situation d’impayés de Madame [U] [Z], soit avant la délivrance du commandement de payer du 7 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 07 mai 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [U] [Z], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 8 juillet 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“a) De payer le loyer et les charges [...]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 2790,11 euros (échéance de mai 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Madame [U] [Z] ne conteste pas devoir cette somme.

Madame [U] [Z] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2790,11 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [U] [Z] propose un plan d’apurement de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement et a affirmé que Madame [U] [Z] peut obtenir une régularisation des APL et RLS.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [U] [Z] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [U] [Z] pourra s’acquitter de la somme de 2790,11 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1 750,00 euros), et le solde restant (1040,11 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [U] [Z] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [U] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 389,03 euros par mois à compter de juin 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [U] [Z], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :