TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/03041

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/03041 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22SV

Minute : 25/907

S.A. LA SOCIETE SEQUENS, SA D’HABITATION A LOYER MODERE
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [H] [Z] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assistée de Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LA SOCIETE SEQUENS, SA D’HABITATION A LOYER MODERE, Siège social [Adresse 7]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [Z] [Y], demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [H] [Z] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1071,77 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [H] [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3611,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 décembre 2024 la SA d'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [H] [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [H] [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [H] [Z] [Y] au paiement des sommes suivantes :3004,30 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024,les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et, à compter du 26 novembre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, avec ses majorations et revalorisations,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 février 2025.

À l'audience du 7 avril 2025, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4216,80 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

la SA d'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [Z] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [Z] [Y], régulièrement assignée, à étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [H] [Z] [Y] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025, que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 349,42 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [Z] [Y] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3867,38 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne toutefois le délai de deux mois prévus dans la clause résolutoire.

Les contrats de location sont régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, si les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public ont pour effet d’encadrer la liberté des parties quant à la mise en œuvre du mécanisme de la clause résolutoire, aucune disposition ne fait obstacle à ce qu’elles conviennent d’un délai plus long laissé au locataire pour satisfaire à ses obligations.

Le contrat de location prévoit expressément un délai de 2 mois, qui est repris par le commandement de payer. Ces éléments mettent en évidence la volonté des parties de prévoir un délai plus long que celui fixé par la loi. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2023 à compter du 26 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [Z] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [Z] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [H] [Z] [Y] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS