TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 25/00582

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00582 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YDL

Minute : 25/00471

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 13] HABITAT
Représentant : M. [N] [U] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [G] [F]
Madame [M] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 13] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 10]

représenté par Monsieur [N] [U] [E] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 11]

comparant en personne

Madame [M] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 11]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 mai 2017, [Localité 13] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [G] [F] et Mme [M] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 14], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 452,87 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 266,59 euros.

Le 4 septembre 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [G] [F] et Mme [M] [F] un commandement de payer la somme en principal de 1425,83€ arrêtée à la date du 27 août 2024 et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 février 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [G] [F] et Mme [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance contre les risques locatifs,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1336,24 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 29 octobre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles jusqu'à complète libération des lieux,
o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n'ont pas non plus produit d'attestation d'assurance contre les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 6 juin 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 1927,12 € arrêtée à la date du 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La partie demanderesse s'est désistée de sa demande au titre du constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance contre les risques locatifs et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont plus ou moins repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et être favorable à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [G] [F], comparant, a indiqué percevoir des ressources à hauteur de 1700 euros par mois, Mme [F] ne percevant quant à elle que des ressources fluctuantes. Il a demandé l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d'apurer la dette par des versements de 53 euros par mois en sus du loyer courant.

Mme [M] [F], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d'assurance

Il convient de prendre acte du désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre du non-paiement des loyers

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations familiales 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 mai 2017 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2024, pour la somme en principal de 1425,83 euros arrêtée au 27 août 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre aux locataires un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [G] [F] et Mme [M] [F] restent devoir la somme de 1927,12 € arrêtée à la date du 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [G] [F], comparant, ne conteste pas le montant de la créance.

M. [G] [F] et Mme [M] [F] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 1927, 12 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

En vertu de la situation maritale des défendeurs et en application de l'article 220 du code civil, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, M. [G] [F] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [G] [F] et Mme [M] [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

En vertu de la situation maritale des défendeurs et en application de l'article 220 du code civil, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [F] et Mme [M] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [G] [F] et Mme [M] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,