TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 25/00578

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00578 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YBY

Minute : 25/00467

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
Représentant : M. [F] [N] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [V] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Monsieur [F] [N] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 mai 2016, [Localité 11] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Monsieur [V] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 216,76 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 27 septembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1693,58€ arrêtée à la date du 19 septembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 7 février 2025, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier au besoin.
o de le condamner au paiement de la somme de 1324,42 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 4 décembre 2024, avec intérêts à compter de l'assignation ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 6 juin 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 1887,36€ arrêtée à la date du 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La partie demanderesse a indiqué être favorable à l'octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire, le locataire ayant repris le paiement résiduel des loyers courants au jour de l'audience.

Monsieur [V] [X], comparant, a indiqué régler le loyer résiduel, comme si l'allocation personnalisée au logement avait été maintenue, en y ajoutant la somme de 100 euros et cela depuis plusieurs mois. Il est dans l'attente d'un rappel de la CAF concernant cette allocation. Il a sollicité l'octroi des plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 4 mai 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 1693,58 euros arrêtée au 19 septembre 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [V] [X] reste devoir la somme de 1887,36 € arrêtée à la date du 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par EST ENSEMBLE HABITAT pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Monsieur [V] [X] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 1849,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur [V] [X] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement du loyer résiduel et le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [V] [X] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,