TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 25/00534

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00534 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XJ4

Minute : 25/00465

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [U] [J]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000256 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne assistée, de Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 juin 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Mme [U] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 292,62 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 292,62 euros.

Le 11 septembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Mme [U] [J] un commandement de payer la somme en principal de 941,36 € arrêtée à la date du 4 septembre 2024, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Mme [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
o de la condamner au paiement de la somme de 1191,40€ au titre de la dette locative échéance d'octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter de l'assignation ainsi qu'à compter du 1er novembre 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
o de la condamner à produire une attestation d'assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
o de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et les frais d'exécution à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2025. Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 945,82€ arrêtée à la date du 28 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle s'est désistée de sa demande tenant à la production d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs. Elle a indiqué être favorable à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [U] [J], assistée, a indiqué ne pas avoir eu de ressources pendant plusieurs mois suite à la perte de son emploi et percevoir désormais le revenu de solidarité active. Un rappel d'allocation pour le logement devrait intervenir. Elle a demandé l'octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire, proposant d'apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros en sus du loyer courant. Elle a également demandé qu'il soit prévu une mise en demeure préalable avant toute déchéance du terme.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [U] [J] a fait parvenir une attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 10 janvier 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 20 juin 2023 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 941,36 euros arrêtée au 4 septembre 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 17 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Mme [U] [J] reste devoir la somme de 945,82 € arrêtée à la date du 28 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient également de déduire de la somme réclamée les frais de procédure pour la somme de 89,10€ qui selon leur nature pourront être qualifiés de dépens.

Mme [U] [J] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 765,28 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

En ce cas, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le désistement de la demande tenant à l'attestation d'assurance
Il convient de donner acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande tenant à l'attestation d'assurance.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Mme [U] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,