TJ 77284, 31 juill. 2025, RG 24/04114

- N° RG 24/04114 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVWE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 03 février 2025

Minute n°25/ 643

N° RG 24/04114 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVWE

Le

CCC : dossier

FE :
-Me GAENTZHIRT
-Me BERTAUD DU CHAZAUD
-Me DEPONDT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [N] [M]
[Adresse 3]
représenté par Me Louise GAENTZHIRT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDERESSES

Association AEPC - ASSOCIATION D’EDUCATION ET DE PROTECTION CO NCORDE
[Adresse 5]
représentée par Maître Xavier BERTAUD DU CHAZAUD de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. MURPROTEC
Etablissement secondaire au [Adresse 4]
[Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme DEPONDT de la SELAS IFL Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : Mme VISBECQ, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 15 Mai 2025 en présence de Madame LIEVEN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERES

Lors des débats : Madame CAMARO, greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2013, Monsieur [N] [M] a donné à bail commercial à l'Association d'Education et de Protection Populaire Concorde (ci-après l'AEPC) un ensemble immobilier d'une surface totale de 260m2 comprenant 7 lots, sis [Adresse 1], pour une durée de 9 ans avec possibilité de donner congé au bout de 6 années moyennant un loyer annuel de base de 66 000 euros.

Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi.

À la suite de désordres signalés par l'AEPC, Monsieur [N] [M] a confié à la société MURPROTEC des travaux de cuvelage et de traitement des remontées capillaires, qui ont été achevés le 2 janvier 2014.

Le 3 janvier 2014, Monsieur [N] [M] a confié à la société MURPROTEC des travaux de traitement contre les infiltrations latérales et poussées de sels, qui ont été achevés le 26 janvier 2014.

À la suite d'une inondation survenue le 12 juillet 2014, l'AEPC a fait réaliser un audit des lieux par l'entreprise Demay et Fils et a adressé les conclusions de cet audit à Monsieur [N] [M] le 17 septembre 2014.

Dans un courriel du 4 décembre 2014, Monsieur [M] a indiqué à l'AEPC que, chargée d'une mission de recherche des causes du dégât des eaux, l'entreprise MURPROTEC a constaté que la pompe de relevage avait été mise hors service.

A la requête de l'AEPC, l'entreprise Demay & Fils a réalisé un diagnostic de la pompe de relevage et établi le 9 décembre 2014 un devis des travaux nécessaires au bon fonctionnement de la pompe de relevage.

Le 27 janvier 2015, l’AEPC a fait effectuer un second diagnostic par la même entreprise.

Le 11 mars 2015, la société MGD Bâtiment a adressé à Monsieur [M] un devis de travaux de réalisation d'une fosse cuvelée de rétention d'eau.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Monsieur [M] le 21 juillet 2017, l'AEPC a donné congé des lieux loués à effet au 31 décembre 2017.

Suivant plusieurs autres courriers, l'AEPC a réitéré la notification du congé.

Le 26 mars 2018, Monsieur [M] a fait délivrer à l'association AEPC un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 28 740,50 euros.

L'AEPC a confié à Madame [X] [Y] une mission d'expertise amiable. Celle-ci a établi une note technique le 15 juillet 2018.

Par acte d'huissier délivré le 17 juillet 2018, Monsieur [M] a assigné l'AEPC devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance du 3 février 2020, le juge de la mise en état, saisi d'un incident par Monsieur [M], a ordonné une expertise afin notamment de relever et décrire les désordres, en détailler l'origine, les causes et l'étendue et a désigné Monsieur [J] [C] pour y procéder.

Le 2 mars 2020, le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle de l'affaire dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Par acte d'huissier délivré le 6 mai 2021, l'AEPC a assigné la société MURPROTEC en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Meaux.

Le 7 juin 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l'instance en intervention forcée, enrôlée sous le numéro RG 21/01996, avec celle principale, inscrite sous le numéro RG 21/1096, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

Par ordonnance du 7 mars 2022, le juge de la mise a notamment :
- rejeté les exceptions de procédure soulevées,
- déclaré communes et opposables à la société MURPROTEC les ordonnances des 3 février 2020 et 2 mars 2020 ayant désigné puis remplacé l'expert par Monsieur [R] dans l'instance opposant Monsieur [M] à l'AEPC,
- rejeté la demande de l'AEPC de condamnation de la société MURPROTEC à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son égard par le tribunal déjà saisi, qui relève de la compétence du tribunal saisi au fond,
- débouté Monsieur [M] de sa demande de condamnation de l'AEPC à produire tous les éléments relatifs aux contrats d'entretien et de maintenance souscrits à partir de l'année 2013 jusqu'à la remise des clefs, soit au 8 février 2020, dans les 15 jours à compter de l'ordonnance, à défaut de prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard,
- débouté Monsieur [M] de sa demande d'autorisation afin de réaliser les travaux au rez-de-chaussée et aux étages supérieurs de son pavillon, qui devra être donné au plus vite par l'expert à l'issue des rendez-vous d'expertise au contradictoire de la société MURPROTEC,
- débouté Monsieur [M] de sa demande provisionnelle.

Monsieur [G] [R] a déposé son rapport le 23 mars 2023.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de provision formée par Monsieur [M].

Le 4 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle général.

L’affaire a été ré-enrôlée sous le numéro RG 24/04114.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, Monsieur [M] demande au tribunal de :
Vu les articles 1728 et 1741 du code civil,
Vu les articles 696, 700, 789-3 du code de procédure civile,
- recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions,
- juger que l’AEPC a quitté les lieux avant le terme de son bail fixé au 31 décembre 2019,
- juger que l’AEPC ne justifie d’aucun motif justifiant son départ anticipé,
- juger que l’AEPC a commis des manquements au titre de l’entretien et de la conservation de l’immeuble donné en location,
En conséquence,
- condamner l'AEPC à lui verser la somme de 139 174 euros au titre des loyers impayés dus,
- condamner l'AEPC à lui verser la somme de 247 500 euros au titre des pertes d’exploitation subies,
- condamner l'AEPC à lui verser la somme de 201 785,05 euros au titre des travaux de remise en état,
- condamner l'AEPC aux dépens,
- condamner l’AEPC à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] indique que l'AEPC n'a pas respecté ses obligations contractuelles et qu'il subit plusieurs préjudices de ce fait, qu'il convient de réparer en l'indemnisant.

S'agissant des manquements contractuels, Monsieur [M] évoque :
- l'absence de paiement des loyers depuis le premier trimestre de l'année 2017 sans motif légitime,
- un congé donné sans motif le 21 juillet 2017, avant le terme du bail conclu pour une durée ferme de 6 ans, du 31 décembre 2013 au 31 décembre 2019. Il précise que le congé a été délivré sans réserve et n'est justifié par aucune problématique d'infiltration ; que l'expert n'a pas constaté la matérialité des désordres allégués par l'AEPC et a en revanche validé l'existence de ses préjudices. Il considère dès lors qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son obligation de délivrance conforme,
- des manquements et négligences ayant rendu l'immeuble impropre à sa destination. Il explique que qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué en raison du refus de l'AEPC d'y procéder, que dans ce cas le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et qu'il doit répondre des dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie en application de l'article 1731 du code civil sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou d'un tiers. Il évoque d'abord un défaut d'entretien et de maintenance des pompes de relevage. Il relève que l'intervention ponctuelle d'une société ne peut valoir contrat d'entretien et de maintenance et s'oppose à toute novation du contrat mettant à sa charge l'obligation d'entretien, expliquant qu'il a seulement informé l'AEPC de son obligation de remédier aux carences répétées de celle-ci afin de ne pas détériorer davantage les installations. Il souligne ensuite que les jeunes placés sous l'autorité de l'AEPC ont dégradé les appartements qu'ils occupaient : arrachage et dépôt des convecteurs et ballons d'eau chaude, tags et détérioration des revêtements muraux et au sol, descente de pluie arrachée.

Il sollicite au titre de l'indemnisation de ses préjudices :
- le paiement des loyers du premier trimestre 2017 au 4e trimestre 2019, déduction faite des paiements partiels reçus, soit la somme de 139 174 euros,
- le paiement des pertes d'exploitation subies du fait des actions dilatoires de l'AEPC, celle-ci refusant qu'il effectue des travaux pour remettre l'immeuble en location. Il précise qu'en application de l'article 7§3 du bail la somme de 247 500 euros lui est due,
- le paiement des travaux de reprise des dégradations, soit 201 785,05 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, l’AEPC demande au tribunal de :
Vu les articles 1719 et 1720 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
- débouter Monsieur [N] [M] de l'ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement,
- condamner Monsieur [N] [M] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner Monsieur [N] [M] aux dépens,
- condamner Monsieur [N] [M] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [N] [M], l'AEPC fait valoir que le défaut de paiement des loyers et le congé étaient fondés par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue par les articles 1719 et 1720 du code civil. Elle précise que les locaux loués avaient pour destination la location d'appartements d'habitation à de jeunes personnes en réinsertion sociale. Elle rappelle qu'elle a réglé l'intégralité des loyers pendant plus de trois ans alors que de graves désordres (moisissures, traces d'humidité) troublaient la jouissance des lieux et faisaient obstacle à leur exploitation.
Concernant son obligation d'entretien, elle indique que la périodicité de l'entretien n'est pas précisée par le contrat. Elle précise qu'elle ne pouvait conclure un contrat d'entretien tant que les travaux étaient en cours et souligne qu'elle a fait intervenir la société DEMAY ET FILS à cinq reprises entre septembre 2014 et janvier 2015. Elle ajoute que le 26 mai 2016, Monsieur [M] lui a notifié qu'il prendrait désormais en charge l'entretien de la pompe et qu'en raison de la novation, elle n'était plus débitrice d'une obligation d'entretien.
S'agissant de l'absence d'état des lieux d'entrée, elle expose qu'il n'a pu être effectué d'abord parce que Monsieur [M] n'a pas réalisé les travaux pourtant prévus par le bail, puis en raison des désordres constatés deux semaines après la signature du bail et persistants en 2015 et 2016 malgré l'intervention de la société MURPROTEC.
Elle conteste tout défaut de surveillance ou d'encadrement des jeunes occupant les lieux et relève que les pièces versées par Monsieur [M] ne sont pas probantes. Elle précise qu'elle n'a pas manipulé la pompe de relevage, que les ballons et convecteurs ont été décrochés et non arrachés en raison de la dégradation des plaques de placoplâtre rongées par l'humidité et que les autres faits allégués ne sont pas prouvés.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’AEPC, se fondant sur l’article 1240 du code civil, affirme que Monsieur [M] l’a assignée en justice alors qu’il ne pouvait ignorer l’existence du vice constitutif affectant son bien et a en cela commis une faute à l'origine de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SA MURPROTEC demande au tribunal de :
Vu l'article 514-1 du code de procédure civile,
- débouter l'AEPC de l'ensemble de ses demandes,
- condamner l'AEPC aux dépens dont distraction au profit de la SCP IFL AVOCATS,
- condamner l'AEPC à lui payer la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes précédemment formées par l’AEPC, la société MURPROTEC soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de la réalisation de ses travaux. A cet égard elle observe d’abord que l'expert judiciaire a déclaré qu’elle avait parfaitement réalisé les travaux et que les logements rénovés ne souffraient d’aucun désordre. Elle fait également valoir que l’AEPC ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice résultant d’une potentielle condamnation. Elle soutient également que l’AEPC est mal fondée en ses demandes en vertu de l’effet relatif du contrat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 mai 2025 et mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’absence de demandes à l’égard de la société MURPROTEC :

Selon les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions récapitulatives, l'AEPC ne formule plus aucune demande à l'encontre de la société MURPROTEC.

Il n'y a dès lors pas lieu de débouter l'AEPC de ses demandes à l'égard de la société MURPROTEC.

Sur la demande en paiement des loyers :

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1147 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L'article 1315 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, il est de principe, que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

En vertu de l'article 1728 du code civil, il incombe notamment au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, les parties ont signé un bail commercial le 14 octobre 2013 dont la durée selon l'article II est la suivante :
« Les parties sont engagées pour une période ferme de six années.
Toutefois, le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives, qui commenceront à courir à la date d'effet précisée ci-après à l'article VIII-3°. Il cessera dans les conditions fixées par la législation en vigueur sur les baux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Etant ici précisé que le Preneur aura la faculté de donner congé qu'au terme de seconde période triennale en avisant le Bailleur par acte extrajudiciaire notifié au plus tard six mois avant l'expiration de la période en cours. »

L'article VIII 3° précise « Date d'effet du présent bail : 1er octobre 2013 ».

Il résulte de ces articles que le preneur est redevable des loyers a minima jusqu'au 30 septembre 2019.

Toutefois, la jurisprudence admet que le preneur puisse suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance de telle sorte que les locaux, dont la destination est précisée par le bail, ne peuvent plus du tout être utilisés.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire déposé en mars 2023 à la suite de trois réunions ayant eu lieu en juillet 2020, novembre 2020 et juin 2022, qu'aucun des appartements visités n’est affecté par une humidité excessive en été comme en hiver. Si l'expert souligne néanmoins l’existence au premier étage de traces de moisissures importantes, il les impute à l'absence de ventilation naturelle ou mécanique dans plusieurs pièces ainsi qu'à l'absence de chauffage depuis le départ des occupants en juin 2017. Il relève en outre que l'absence de branchement du pied de descente d’eaux pluviales située à l’extérieur de l’immeuble génère une rétention d’eau et de l’humidité excessive et que certains ouvrages extérieurs du bâtiment étaient affectés par d’importants décollements de peinture. Il a considéré ces faits sans lien de causalité avec les désordres allégués et localisés à l’intérieur du bâtiment.

Les conclusions de l'expert judiciaire sont cependant contredites par les autres pièces versées aux débats. Ainsi, par un courrier du 30 octobre 2013, soit 15 jours après l’entrée dans les lieux, l’AEPC a alerté Monsieur [M] de l’existence d’une humidité très importante au sein de l’immeuble. Il résulte des devis produits que la société MURPROTEC a été mandatée par le bailleur pour effectuer des travaux. Elle a conclu à l'existence d'une inondation au niveau du sous-sol et a préconisé un traitement contre les remontées capillaires ainsi qu’un cuvelage. Son devis précise qu’aucun système de drainage n’était existant.

Par un nouveau courrier du 12 juillet 2014, l’AEPC a informé Monsieur [M] d’une nouvelle inondation au sein du sous-sol du bâtiment. Le 17 septembre 2014, l'AEPC a fait part à Monsieur [M] de l'audit réalisé par l'entreprise DEMAY ET FILS mandatée par ses soins. Il en résulte que les pompes de relevage extérieure et intérieure mais aussi la douche et le ballon d'eau chaude doivent faire l'objet de travaux pour éviter les inondations en sous-sol et les fuites d'eau. Les photos annexées permettent de constater la présence de moisissures et de plinthes décollées.

Un nouvel échange de courriel ayant pour objet « RECHERCHE DE FUITE » démontre que l’AEPC, en décembre 2014, a informé une nouvelle fois le bailleur d’un dégât des eaux. La société DEMAY ET FILS mandatée par l’AEPC relève dans son audit réalisé le 28 janvier 2015 la présence d’eau permanente venant d’une nappe phréatique et la nécessité d'installer une autre pompe de relevage reprenant les eaux d’infiltrations.

Plusieurs attestations d’employés de l’association présents sur le site évoquent l’existence d’inondations au rez-de-chaussée du bâtiment en 2014 et 2015.

Si Monsieur [M] s’est montré investi dans la réalisation des travaux, force est de constater que les désordres ont perduré et ont rendu l'immeuble impropre à sa destination d'habitation, de telle sorte que l'AEPC a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2017 sans toutefois mentionner cette problématique dans sa lettre.

En janvier 2018, une nouvelle inondation a donné lieu à une déclaration de sinistre. Les photos jointes en vue de la réunion d'expertise assurance le 31 octobre 2018 montrent des murs noircis et cloqués par l'humidité et des morceaux de plafond béants qui menacent de s'effondrer.

Il ressort de la note technique de Madame [Y], expert amiable, réalisée le 15 juillet 2018 à la demande et en présence de l’AEPC mais hors la présence de Monsieur [M], la présence de moisissures sur les murs s’élevant sur environ un mètre de hauteur au rez-de-chaussée. Elle note que la situation est similaire au 1er et 2e étage dans les appartements anciennement occupés par les jeunes de l’AEPC et que les plafonds, également touchés par le phénomène de moisissures, menacent de s'effondrer. Elle constate également l’existence de remontées capillaires sur les murs intérieurs du sous-sol ainsi que les manifestations d’humidité sur les murs extérieurs. Elle considère, compte tenu de l’étendue des moisissures et leur importance, qu'elles sont de nature à rendre la maison totalement inhabitable. L’expert amiable attribue les moisissures à une toiture défectueuse et à des remontées capillaires du sol. Elle précise que la pompe de relevage fonctionne en permanence, ce qui signifie que le sous-sol est abondamment gorgé d'eau. Elle explique que la maison est située dans un endroit fréquemment soumis à des crues de la Marne. Elle souligne l’impossibilité de remédier aux problèmes par une pompe de relevage.
Cette note technique, qui intervient quelques mois seulement après le départ des locataires permet d'établir que les traces de moisissures étaient présentes dès 2018 et ne sont pas la conséquence de l'absence de chauffage pendant une longue période.

En outre, le PV de constat établi le 7 février 2020 par un commissaire de justice fait état de tâches de moisissures sur les murs et plafonds, de peinture écaillée et cloquée, de morceaux de plaques de plâtre tombés au sol. Il est noté que dans certains lots les traces sont petites tandis que dans d'autres les traces de moisissures recouvrent la moitié du mur, voire sa totalité. Trois pompes de relevage sont comptées, une dans le lot n°7 et deux à l'extérieur.

Il ressort d’une seconde note technique établie par Madame [Y] le 21 octobre 2020, contradictoire car examinant les pièces produites par les parties au litige, que les désordres tenant aux moisissures et le délabrement des murs constatés en 2018 par ses soins se sont aggravés. L’expert amiable explique que tous les désordres de moisissures dans la maison se sont manifestés soit au niveau des murs périphériques, soit au sous-sol par remontées capillaires et aucunement sur les cloisons intérieures et qu'en conséquence leur origine est structurelle en ce qu'ils sont dus à l'absence de drain en sous-sol au moment de la signature du bail et aux défauts de toiture et de gouttière. Elle affirme qu’aucun manquement ne peut être imputé à l’AEPC.

Dans sa note technique n°4, Madame [Y] indique que des travaux ont été entrepris par Monsieur [M] pour remplacer les plaques de placoplâtre intérieures au printemps 2020, soit avant les réunions d'expertise judiciaire, et qu'ils ont eu une efficacité de quelques mois, puisqu'en juillet 2022, les placoplâtres sont déjà totalement dégradés et envahis de moisissures.

Il ressort de ces éléments et notamment de l’expertise amiable contradictoire, du PV de constat, des diverses photos et des devis et audits réalisés par les entreprises MURPROTEC et DEMAY ET FILS que l'immeuble est affecté d'un problème structurel d'humidité qui n'a pas été résolu malgré les différentes interventions du bailleur et du preneur. Les traces de moisissures et les inondations récurrentes ont rendu les lieux impropres à leur destination d'habitation et Monsieur [M] a dès lors manqué à son obligation de délivrance.

De ce fait, l'AEPC a pu se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de paiement des loyers formées par Monsieur [M].

Sur la demande de paiement des pertes d'exploitation :

L'article II du bail relatif à sa durée prévoit :
« Les parties sont engagées pour une période ferme de six années.
Toutefois, le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives, qui commenceront à courir à la date d'effet précisée ci-après à l'article VIII-3°. Il cessera dans les conditions fixées par la législation en vigueur sur les baux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Etant ici précisé que le Preneur aura la faculté de donner congé qu'au terme de seconde période triennale en avisant le Bailleur par acte extrajudiciaire notifié au plus tard six mois avant l'expiration de la période en cours. »

L'article VIII 3° précise « Date d'effet du présent bail : 1er octobre 2013 ».

Aux termes du 3° de l'article 7 du bail, au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au Bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l'indemnité d'occupation due par le Preneur ou ses ayants droits jusqu'à la restitution et exigible chaque journée échue sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu'au jour où les lieux auront été restitués au Bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particulier des parties.

Il résulte de ces articles que le Preneur a la faculté de donner congé au terme de la seconde période triennale en avisant le Bailleur par acte extrajudiciaire notifié au plus tard six mois avant l'expiration de la période en cours et que cette seconde période triennale se terminait le 30 septembre 2019, compte tenu de la date d'effet fixée au 1er octobre 2013. Si les lieux ne sont pas restitués à cette date, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer majoré de 50% est due au Bailleur.

En l'espèce, le 7 février 2020, un commissaire de justice a été requis afin d'établir un état des lieux de sortie en présence de Monsieur [M] et d'un représentant de l'AEPC. Il est précisé que le représentant de l'AEPC a remis deux clés du portail, une clé de la porte du lot 2, une clé de la porte du lot 3 et une clé de la porte du lot 1. Les autres clés n'ont pas été retrouvées. Toutefois, il ressort de ce procès-verbal que cela n'a pas empêché le commissaire de justice de pouvoir entrer dans chacun des sept lots pour y faire un constat.

Il n'est pas démontré que l'AEPC s'est maintenue dans les lieux postérieurement à ce constat, Monsieur [M] indiquant au contraire au commissaire de justice que les lieux sont inoccupés depuis juin 2017.

En outre, si Monsieur [M] indique que l'AEPC s'est opposée à ce qu'il puisse faire des travaux pour relouer son bien postérieurement à son départ, il est relevé qu'il ne vise aucune pièce pour démontrer la véracité de ses affirmations et que la lecture de son bordereau ne permet pas d'identifier une telle pièce.

En conséquence, l'indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 1er janvier 2020, tel que sollicité par Monsieur [M], et jusqu'au 7 février 2020, date de l'état de sortie des lieux.

Selon le 6° de l'article VIII, le loyer annuel est de 66 000 euros, soit 5500 euros par mois.

L'AEPC est donc redevable de la somme de 10 175 euros ((5500 + 5500x7/30) +50%) au titre de l'indemnité d'occupation du 1er janvier 2020 au 7 février 2020.

Sur la demande de paiement des travaux de remise en état formée par Monsieur [M] :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article III du bail, un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l'entrée du Preneur. Au cas où pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas dressé, et notamment si le Preneur faisait défaut, les locaux seront considérés comme ayant été loués en parfait état.

L'article 1732 du code civil ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux n'a été fait au moment de l'entrée du preneur. En conséquence, les locaux sont considérés comme ayant été loués en parfait état en octobre 2013.

Il ressort des pièces versées aux débats que les manquements reprochés à l’AEPC ne sont pas démontrés.

Tout d’abord, l’AEPC a rempli son obligation d’entretien et de maintenance des installations en concluant avec la société DEMAY ET FILS le 9 décembre 2014 un contrat ayant pour objet « l’entretien annuel pompe de relevage jardin » pour la somme de 220 euros par an.

Ensuite, il a été démontré ci-dessus que les lieux ont fait l'objet de plusieurs inondations dès les premiers mois d'occupation et que la dégradation des murs et des plafonds en est la conséquence.

Enfin, s'agissant des désordres sur les équipements et mobiliers intérieurs, si Monsieur [M] produit une attestation d'un voisin au soutien de sa demande d'indemnisation, celle-ci est peu circonstanciée et le congé délivré en juillet 2017 par l'AEPC, les relevés de consommation d'eau et d'électricité et les expertises démontrent que les lieux n'étaient plus occupés par les jeunes de l'AEPC dès juin 2017. Le constat de dégradations en 2020 ne peut dès lors imputer de façon certaine les dégradations intérieures constatées à l'AEPC en raison du temps écoulé entre le départ des jeunes et le constat.

Dès lors, Monsieur [M] échoue à rapporter la preuve d’une faute de l’AEPC et sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation de ses préjudices.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l’AEPC :

En application de l'article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts en cas de malice, mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce l’AEPC ne démontre pas d’intention de nuire de Monsieur [M] dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

En outre, l’AEPC ne fait état d’aucun préjudice né de cette action.

Par conséquent, il convient de débouter l’AEPC de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes :

L'AEPC qui succombe sera condamnée aux dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient d'accorder à Maître Jérôme DEPONDT le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'AEPC sera également condamnée à payer la somme de 4000 euros à Monsieur [M] et 3000 euros à la société MURPROTEC afin de compenser les frais de justice non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer afin d’assurer la défense judiciaire de leurs intérêts, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'AEPC sera enfin déboutée de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS