TJ 22278, 30 juill. 2025, RG 25/00555

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
Annexe 2
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00351
N° RG 25/00555 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FZE7
Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Madame [K] [T], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [C] [W],
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 3]
Comparant en personne,

Madame [P] [H],
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 3]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2020, avec effet au 15 décembre 2020, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 10], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 396,77€ par mois et 10,33 euros pour le parking, outre une provision pour charges de 42,66€ par mois soit au total 449,76€.

Par LRAR en date du 1er juillet 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] de régler la somme de 4015,77€ pour manquement à l’obligation de payer le loyer.

Faute de régularisation de situation, un commandement de payer la somme de 3821,35€ en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré le 25 octobre 2024 à Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] (actes remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 15 décembre 2020 et rappelée dans le commandement du 25 octobre 2024 et ce, à compter du 26 décembre 2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail,
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] [Z] ainsi que celle de tous occupant de son chef, des lieux qu’il occupe à [Adresse 9] à [Localité 10], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,
-Condamner solidairement Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] au paiement de la somme 4829,77€ au titre des loyers dus au 6 janvier 2025,
-Condamner solidairement Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner solidairement les mêmes au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner solidairement les mêmes conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation,
-Demander à Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] de fournir une attestation d’assurance en cours de validité,
-Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À l’audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial, a exposé que la dette de loyers est actualisée à la somme de 5155,67€ hors frais de procédure, en précisant qu’un virement de 500 euros est intervenu le 14 mai. Le bailleur social précise qu’il a bien réceptionné l’attestation d’assurance. Il fait valoir qu’il est difficile de joindre les locataires, et que les paiements sont insuffisants et irréguliers. Le bailleur indique que les locataires n’ont plus droit aux APL compte tenu de leur revenu. Il regrette le manque de communication des locataires. L’OPH n’est pas opposé à un délai de paiement et fait valoir qu’il y a des plaintes du voisinage par rapport à l’état du jardin et du grillage.

En défense Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] sont comparants.
Madame [P] [H] expose qu’elle a essayé de joindre une assistante sociale mais que c’était trop tard. Elle dit qu’avec son compagnon ils ont des problèmes financiers, des dettes, même s’ils travaillent tous les deux. Elle explique qu’ils doivent rembourser 800 euros par mois auprès d’un particulier au titre d’une dette et que leur dette sera apurée en décembre. Elle explique avoir demandé à son prêteur la possibilité de baisser le montant de l’échéance mais qu’il a refusé. Elle indique qu’elle a une assistante maternelle mais que son enfant va aller à l’école à partir de septembre, de sorte qu’elle va licencier la nounou à compter de juillet. Elle affirme qu’en cas d’entrée d’argent, ce sera dédié au remboursement de la dette de loyers. Elle propose d’ajouter au paiement du loyer courant la somme de 100 euros.
Monsieur [C] [W] expose qu’il a perdu son emploi puis son permis suite à la perte de tous ses points. Il dit avoir retrouvé un emploi en CDI et doit repasser son permis. Il affirme percevoir un salaire de 1800 euros net et sa compagne 1300-1400 euros. Il précise qu’ils ont un enfant. Concernant le prêt auprès d’un particulier, il dit que ce dernier les menace. Il fait valoir qu’il a une procédure devant le CPH et espère obtenir une indemnité. Enfin il explique qu’ils ont pris un chien qui est encore chiot mais qu’il pèse déjà 50Kg. Il explique qu’il a réhaussé le grillage pour que le chien n’embête pas les voisins. Concernant le plan d’apurement de la dette locative, il dit qu’il voudrait payer avant le 10 de chaque mois.

Un procès-verbal de carence a été communiqué en au titre du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de 8 semaines au moins avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 5 janvier 2024 de la situation d’impayés de Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W], soit avant la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 25 octobre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] n’ont pas contesté pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2024.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“a) De payer le loyer et les charges [...]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 5155,67€ (échéance d’avril 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens. Ils n’ont apporté aucun élément pour contester cette somme.

Dans le cadre du délibéré et conformément à la demande du juge, un nouveau décompte a été produit. Il montre qu’il n’y a pas eu reprise de paiement du loyer courant, de sorte que la dette a augmenté pour être de 5575,22 euros au 1er juillet 2025, loyer du mois de juin inclus.

Et il convient de rappeler que le contrat en date du 16 novembre 2020 contient une clause de solidarité entre les cosignataires du bail.

Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5575,22 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement et l’expulsion:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W], présents à l’audience ont sollicité un délai de paiement pour régulariser leurs impayés.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a indiqué sur le principe ne pas s’opposer au délai de paiement.

Il apparaît toutefois que Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, ce qui fait obstacle à toute possibilité d’accorder un délai de paiement.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W], devenus occupant sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 491,95€ par mois à compter du mois de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles:

Succombant à l’instance, Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W] seront condamnés in solidum à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 euros au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge in solidum de Madame [P] [H] et Monsieur [C] [W], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation du 16 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS: