TJ 62119, 22 juill. 2025, RG 25/00085

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00085 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN6Z
AFFAIRE : S.A. MAISONS ET CITES / [U] [M], [T] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. MAISONS ET CITES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [P] [G], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M],
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [T] [R]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Gaël DENNETIERE, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2013, à effet au même jour, la SA D'HLM MAISONS ET CITES SOGINORPA a donné à bail à Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation, sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 478,57 euros, outre le paiement d'une provision sur charges d'un montant mensuel de 11,01 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 478,57 euros.
Par courrier reçu par la bailleresse le 30 avril 2024, Madame [T] [R] a délivré congé à cette dernière.
Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D'HLM MAISONS ET CITES, venant aux droits de la SA D’HLM MAISONS ET CITES SOGINORPA, a fait délivrer à Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R], par exploits de commissaire de justice en dates du 19 septembre 2024 pour Monsieur [U] [M], et du 30 septembre 2024 pour Madame [T] [R], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2230,64 euros.
Par exploit de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, (notifié le 3 janvier 2025 au représentant de l'État dans le Département), la SA D'HLM MAISONS ET CITES a fait citer Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l'audience du 22 mai 2025, afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :
le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;
leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
qu'il soit dit et jugé qu'ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;
l'autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3900,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 décembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu'au jour du jugement à intervenir ;
leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l'article 1153 du code civil.

L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience du 22 mai 2025.
A cette audience, la SA D'HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [P] [G], muni d'un pouvoir.
La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance à la somme de 6753,72 euros, arrêtée au 20 mai 2025. Elle a précisé estimer que Madame [T] [R] n'était tenue solidairement au paiement de la dette que jusqu'au 12 décembre 2024, et a dès lors limité sa demande de condamnation la concernant à la somme de 3900,38 euros. Elle s'est dite opposée à l'octroi de délais de paiement à Monsieur [U] [M], mais non pas à Madame [T] [R]. Elle s’est également dite non opposée à ce que Monsieur [U] [M] supporte seul la charge des dépens.
A l'appui de ses prétentions, elle a soutenu que des commandements de payer en dates des 19 septembre 2024 et 30 septembre 2024 avaient été signifiés à Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] mais que leurs causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a ajouté que le dernier règlement datait du mois de mai 2024, et qu'elle n'avait aucun contact avec Monsieur [U] [M].
Madame [T] [R] a comparu représentée par son conseil.
Dans ses conclusions écrites déposées à l'audience et auxquelles elle s'est référée oralement, elle demande au tribunal de:
débouter Maisons & Cités de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Madame [R];
Subsidiairement,
cantonner le montant de la dette de loyer dont Madame [R] est solidaire à la dette de loyer au 12 décembre 2024, soit 3900,38 euros;
accorder à Madame [R] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de cette dette;
condamner Monsieur [M] à répéter à Madame [R] le montant de la dette de loyer qu'elle pourrait être amenée à supporter;
débouter Maisons & Cités de sa demande de condamnation aux dépens de l'instance formulée à l'encontre de Madame [R];
débouter Maisons & Cités de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles formulée à l'encontre de Madame [R].

A l'appui de ses prétentions, Madame [T] [R] souligne que la bailleresse avait elle-même indiqué que la solidarité ne courrait que jusqu'au 12 décembre 2024, et que le décompte joint à l'assignation fait apparaître qu'au 30 novembre 2024 la dette était de 3900,38 euros, de sorte qu'elle ne s'estime redevable que de cette somme. Elle ajoute qu'en application de l'article 1216 du Code civil, il doit être considéré que la dette de loyer ne concerne en totalité que Monsieur [U] [M], dans la mesure où lorsqu'elle a quitté le logement en avril 2024, il n'existait pas encore de dette locative. Elle estime dès lors, en application de l’article 1216 du Code civil, devoir être considérée comme la caution de Monsieur [U] [M], et sollicite en conséquence la condamnation de l'intéressé à lui répéter les sommes mises à sa charge en vertu de la solidarité et qu'elle serait amenée à payer. Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir que sa situation et ses charges de famille ne lui permettent pas de payer deux loyers. A l'appui de sa demande relative aux dépens, elle expose que Monsieur [U] [M] est intégralement responsable de la situation à l'origine du litige.
Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [U] [M] n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter dans les conditions prévues par l'article 762 du Code de procédure civile.
L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions n'a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 3 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 2 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 2 janvier 2025.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment en cas de non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie et de défaut d'assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] respectivement le 19 septembre 2024 et le 30 septembre 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans les commandements de payer dans le délai de deux mois fixé par lesdits commandements, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA D'HLM MAISONS ET CITES à compter du 3 décembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [U] [M], désormais seul locataire du logement, à restituer les lieux loués situés [Adresse 4].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Monsieur [U] [M] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 3 décembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soit actuellement 574,19 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 3 décembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d'avril 2025 inclus.

Enfin, l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA D'HLM MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, la SA D'HLM MAISONS ET CITES verse aux débats les pièces suivantes :

– le contrat de bail souscrit le 27 juin 2013 ;
– les commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, en dates des 19 septembre 2024 et 30 septembre 2024;
– le décompte de la créance arrêté au 7 mai 2025, dont il résulte une dette locative de 6746,48 euros, déduction faite des frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte, le cas échéant, qu'au titre des dépens, et des frais d'assurance en l'absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d'une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l'absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l'assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Il est stipulé dans le contrat de bail que les locataires s'engagent « conjointement et solidairement ».
Or ces deux termes étant incompatibles, et la solidarité ne se présumant pas, il ne saurait être conclu à un engagement solidaire des locataires.
De ce fait, Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] ne sont tenus que conjointement au paiement de la dette.

Par ailleurs, la bailleresse verse aux débats un mail lui ayant été envoyé le 12 juin 2024 par Madame [T] [R] dans lequel la locataire fait état de son départ du logement le 5 avril 2024, ainsi qu’un courrier de réponse envoyé par ses soins à la locataire le 5 juillet 2024 dans lequel elle accuse réception de ce mail et mentionne que l’intéressée reste tenue solidairement au paiement du loyer jusqu’au 12 décembre 2024.
Cependant, la bailleresse produit également un courrier de Madame [T] [R] en date du 25 avril 2024, dans lequel la locataire déclare donner son préavis. Ce courrier est tamponné avec la mention « Reçu le 30/04/24 ».
Il y a lieu de tenir compte de ce premier courrier de congé, et de considérer que le délai de préavis de trois mois a couru à compter du 30 avril 2024, pour venir à expiration le 30 juillet 2024.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé.
Il ressort du décompte locatif produit par la bailleresse qu’au 30 juillet 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 1110,24 euros.
Madame [T] [R] n’est donc tenue qu’au paiement de cette somme.

En conséquence, faute de justifier d’un paiement libératoire, Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] seront condamnés au paiement de la somme de 1110,24 euros au titre des loyers et charges dus au 30 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de l’assignation.
Monsieur [U] [M] sera seul condamné au paiement de la somme de 5636,24 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 31 juillet 2024, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 2790,14 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la SA D’HLM MAISONS ET CITES ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [R] et Monsieur [U] [M] ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur la demande de Madame [T] [R] au titre de l’article 1216 du Code civil
Madame [T] [R] demande que Monsieur [U] [M] soit condamné à lui répéter le montant de la dette mise à sa charge, et ce en application de l’article 1216 ancien du Code civil, selon lequel « Si l'affaire pour laquelle la dette a été contractée solidairement ne concernait que l'un des coobligés solidaires, celui-ci serait tenu de toute la dette vis-à-vis des autres codébiteurs, qui ne seraient considérés par rapport à lui que comme ses cautions. ».
Cependant, en l’absence de solidarité, ces dispositions ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce, et Madame [T] [R] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de délais paiement formulée par Madame [T] [R]

Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du Code civil que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».
En l'espèce, Madame [T] [R] ne produit aucune pièce justificative de sa situation financière. Cependant, eu égard à l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, et de l’autoriser à se libérer de la dette au moyen de 22 mensualités d'un montant de 50 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.
A défaut de respect par Madame [T] [R] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] sont tous deux partie succombante. Il y a lieu d’observer que la condamnation mise à la charge de Madame [T] [R] ne résulte pas de sa solidarité avec Monsieur [U] [M] mais de sa propre obligation, en tant que locataire, de payer le loyer et les charges jusqu’à l’expiration du délai de préavis. Il sera également relevé que le départ du logement de l’intéressée n’est pas consécutif aux violences conjugales que celle-ci a subies. Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de faire supporter à Monsieur [U] [M] seul la charge de l’intégralité des dépens.
Monsieur [U] [M] et Madame [T] [R] seront donc condamnés aux dépens.
L'équité ne commande pas d'allouer à la SA D'HLM MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS