TJ 62119, 22 juill. 2025, RG 25/00083

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00083 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN6X
AFFAIRE : Société MAISONS & CITES / [W] [R], [X] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société MAISONS & CITES,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [S] [M], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDEURS

Monsieur [W] [R],
demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [X] [N],
demeurant [Adresse 1] [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2022, à effet au même jour, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 414,48 euros, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 12,64 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 414,48 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D'HLM MAISONS ET CITES, a fait délivrer à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N], par exploit de commissaire de justice en date du 2 août 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 549,87 euros. Par ce même acte, il était également fait commandement aux locataires de justifier dans un délai d'un mois de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Madame [X] [N] a délivré congé à la bailleresse, par courrier reçu par cette dernière le 11 décembre 2023. Par courrier en date du 10 mai 2024, la SA [Adresse 7] a indiqué à Madame [X] [N] n'avoir pu prendre en compte ce courrier de congé, la pièce d'identité de la locataire étant manquante. Cette pièce ayant finalement été transmise le 7 mai 2024, la bailleresse a mentionné que le délai de préavis de trois mois courrait à compter de cette date de sorte que la locataire restait solidaire jusqu'au 7 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 (notifié le 3 janvier 2025 au représentant de l'État dans le Département), la SA D'HLM MAISONS ET CITES a fait citer Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l'audience du 22 mai 2025, afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et à défaut, son prononcé, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d'assurance ;
– l'expulsion de Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civile d'exécution ;
– qu'il soit dit et jugé qu'ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;
– l'autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l'article L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1071,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
– leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu'au jour du jugement à intervenir ;
– leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1153 du Code civil.

L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience du 22 mai 2025.
A cette audience, la SA [Adresse 7] a comparu représentée par Monsieur [S] [M], muni d'un pouvoir.
La bailleresse a réitéré les termes de son assignation, et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3896,76 euros. S'agissant de Madame [X] [N] elle a néanmoins limité le montant de sa demande de condamnation à la somme de 2546,33 euros. Elle s'est par ailleurs dite opposée à l'octroi de délais de paiement.
A l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 2 août 2024 avait été signifié à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a ajouté que, malgré la signification du commandement en date du 2 août 2024, les locataires n'avaient pas justifié de la souscription d'une assurance de sorte que la clause résolutoire était également acquise sur ce fondement. Elle a enfin précisé que le dernier paiement datait du mois d'octobre 2024.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faits représenter dans les conditions prévues par l'article 762 du Code de procédure civile.

L'enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal. Il y est notamment fait état du fait que Monsieur [W] [R] s'est retrouvé sans ressources à la suite de la séparation du couple, et qu'il souhaite dès lors quitter le logement, ayant la possibilité de se faire héberger chez son père. Il est également indiqué par l'auteur du rapport que celui-ci a par la suite eu un contact téléphonique avec la mère de Monsieur [W] [R], laquelle lui a indiqué que l'intéressé avait quitté le logement mais sans réaliser les démarches auprès de la bailleresse.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien-fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 3 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2025.
Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 5 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 2 janvier 2025.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, conformément à l'alinéa ci-après, en cas de non-paiement du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d'occupation, du dépôt de garantie et de défaut d'assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d'occupation ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] le 2 août 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2024.
Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA [Adresse 7] à compter du 3 octobre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

La résiliation étant acquise de ce seul chef, il n'y a pas lieu d'examiner le deuxième moyen de la bailleresse tiré du défaut d'assurance.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [W] [R], désormais seul occupant du logement, à restituer les lieux loués situés [Adresse 4].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA D'HLM MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Par ailleurs, Monsieur [W] [R] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 3 octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit actuellement 472,07 euros.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 3 octobre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d'avril 2025 inclus.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la SA [Adresse 7] verse notamment aux débats les pièces suivantes :
– le contrat de bail souscrit entre les parties le 2 mars 2022 ;
– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 2 août 2024 ;
– un relevé de compte arrêté au 7 mai 2025, dont il résulte que la créance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève à la somme de 3840,56 euros, terme du mois d'avril 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu'au titre des dépens, et des frais d'assurance en l'absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d'une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l'absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l'assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Par ailleurs, selon l'article 8-1 VI de cette même loi, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité qui reprend les dispositions de cet article 8-1 VI.

Par ailleurs, par courrier recommandé reçu par la bailleresse le 11 décembre 2023, Madame [X] [N] a indiqué à celle-ci avoir quitté le logement le 5 décembre 2022, et souhaiter se désolidariser du bail, tout en précisant avoir déjà envoyé un premier courrier recommandé de congé au mois de janvier 2023.
Madame [X] [N], non comparante, ne justifie pas de l'envoi d'un premier courrier de congé au mois de janvier 2023.
Si la SA D'HLM MAISONS ET CITES indique n'avoir pu tenir compte du courrier de congé reçu le 11 décembre 2023 que le 7 mai 2024, date à laquelle la pièce d'identité de la locataire lui a été transmise, il y a lieu de relever que l'article 15 précité n'exige pas, pour la validité du congé, que celui-ci soit accompagné de la pièce d'identité de son auteur.
En conséquence, il doit être considéré que le courrier de congé reçu par la bailleresse le 11 décembre 2023 a valablement pris effet au 11 mars 2024, et que la solidarité de Madame [X] [N] a pris fin à l'expiration du délai de six mois ayant commencé à courir à compter de cette date, soit au 11 septembre 2024.

Il résulte de ces éléments que Madame [X] [N] n'est tenue au paiement du loyer que jusqu'au 11 septembre 2024.

Il ressort du décompte locatif qu'à la date du 11 septembre 2024 le montant de la dette locative était de 291,92 euros, déduction faite des frais d'assurance.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N], faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 291,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de l'assignation.
Monsieur [W] [R] doit quant à lui être condamné au paiement de la somme de 3548,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter du 12 septembre 2024, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 779,37 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la SA [Adresse 7] ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N], ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [X] [N] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation à la sous-préfecture et à la CCAPEX.
Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, l'équité ne commande pas d'allouer à la SA [Adresse 7] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS