TJ 33243, 29 juill. 2025, RG 25/00093
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Texte de la décision
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 29 JUILLET 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00093 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DO46
AFFAIRE : S.C.I. Gaillard Immobilier C/ S.A.S. NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES, S.E.L.A.R.L. LE TREFLE, [M] [P], [T] [C] épouse [P], [O] [P], Compagnie d’assurance MMA IARD
50D
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
copie certifiée conforme délivrée le 29 juillet 2025
à Me ANTONA TRAVERSI
Me BONNAN
Me LAYDEKER
Service des expertises
Régie
JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER
GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX
GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie ARNOUX
en présence de [H] [V], greffier stagiaire,
DEBATS : Audience publique du 19 Juin 2025
QUALIFICATION :
- contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours
DEMANDERESSE :
S.C.I. Gaillard Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Raphaële ANTONA TRAVERSI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 381
DEFENDEURS :
S.A.S. NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
S.E.L.A.R.L. LE TREFLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Compagnie d’assurance MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]
tous trois représentés par Me Xavier LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 706
Monsieur [M] [P]
né le 10 Septembre 1953 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]
Madame [T] [C] épouse [P]
née le 24 Novembre 1947 à [Localité 9] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]
Monsieur [O] [P]
né le 09 Septembre 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] - FRANCE
tous trois représentés par Me David BONNAN, avocat au barreau de [Localité 11], vestiaire : 2
Par actes séparés des 6, 26, 27 et 28 février, 17 mars 2025, la SCI GAILLARD IMMOBILIER a assigné Monsieur [M] [P], Madame [T] [N] épouse [P], Monsieur [O] [P], la SAS NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de cette dernière, la SELARL LE TREFLE, devant le juge des référés près le Tribunal judiciaire de [Localité 11] aux fins de voir ordonnée, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une mesure d’expertise, aux frais avancés par les consorts [P], anciennement associés dans la SCI MNPS. Elle demande que les dépens de l’instance soient réservés.
Au soutien de ses prétentions, la SCI GAILLARD IMMOBILIER fait valoir qu’elle a acquis un local commercial à [Localité 11], dans un immeuble en copropriété, auprès de la SCI MNPS. Dans l’acte de vente, il a été précisé que le local était raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestique. Le service d’assainissement de la communauté d’agglomération du Libournais lui a toutefois indiqué, après un contrôle du 6 juillet 2023, que l’installation n’était pas conforme et que des travaux s’imposaient. Elle s’est alors rapprochée de son vendeur et du notaire pour obtenir des explications. Ses interlocuteurs n’ayant pas relayé sa demande, elle a fait réaliser une expertise amiable le 22 juillet 2024. Le coût des travaux s’élève à la somme de 51 665,58 euros TTC. Avant d’engager une action sur le fondement des articles 1602, 1603, 1641 du Code civil, elle estime qu’une mesure d’expertise judiciaire est nécessaire pour établir contradictoirement l’existence des désordres.
En réplique aux conclusions adverses, elle conclut en outre au débouté des demandes présentées par la SAS NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de cette dernière.
En défense, les consorts [P] demandent au juge des référés, à titre principal, de juger n’y avoir lieu à expertise hors la présence de la société SUEZ. A titre subsidiaire, ils ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, tout en émettant des protestations et réserves d’usage. Ils concluent au débouté de la demande de la SCI GAILLARD IMMOBILIER tendant à voir mise à leur charge les frais de consignation nécessaire au fonctionnement de la mesure et de la condamner à payer cette avance. Ils sollicitent enfin la réserve des dépens de l’instance.
Les consorts [P] exposent qu’ils étaient associés au sein de la SCI MNPS, désormais radiée du registre du commerce et des sociétés de [Localité 11]. Ils précisent que lors de la transaction litigieuse, chacune des parties était assistée de son propre notaire. Le diagnostic de la société SUEZ établi en 2018 étant potentiellement remis en cause, la participation de cette dernière aux opérations d’expertise serait indispensable.
La SAS NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de cette dernière, la SELARL LE TREFLE, demandent au juge des référés, à titre principal, de juger n’y avoir lieu à expertise hors la présence de la société SUEZ. A titre subsidiaire, ils ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, en adaptant sa mission « sur la base des observations et réserves formulées aux motifs des présente » et de mettre à la charge de la SCI GAILLARD IMMOBILIER les entiers dépens de l’instance.
Elles rappellent que le diagnostic établi par la société SUEZ a été annexé à l’acte de vente et qu’il était ainsi établi que l’immeuble était raccordé au réseau collectif d’assainissement, sans que ne soit relevée la non-conformité de branchement.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
L’affaire a été débattue en audience publique le 19 juin 2025, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 29 juillet 2025, les parties avisées.
SUR CE,
Sur la demande d’expertise
L’article 145 du code de procédure civile dispose : « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».
En l’espèce, il n’est pas contesté que le 3 avril 2019, Monsieur [M] [P], Madame [T] [N] épouse [P], Monsieur [O] [P], alors associés de la SCI MNPS, ont cédé à la SCI GAILLARD IMMOBILIER, un local commercial situé au [Adresse 12], sur la commune de [Localité 11].
Il n’est pas discuté que la transaction a été préparée et suivie par la SAS NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES, assurée auprès de la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SELARL LE TREFLE, études notariales.
En versant à la discussion un rapport établi le 6 juillet 2023 par le service d’assainissement de LA CALI, un rapport d’expertise établi le 22 juillet 2024 par le cabinet BM EXPERTISES, et des devis de travaux, la SCI GAILLARD IMMOBILIER démontre la non-conformité du raccordement des eaux usées du local commercial au réseau public.
Les échanges entre les parties révèlent l’existence d’un contentieux sur l’existence de ce désordre, non visé dans l’acte de vente, ni même dans le rapport du service de diagnostic de la SAS SUEZ France du 16 octobre 20218.
A ce stade, toute résolution amiable du litige est manifestement compromise.
Compte tenu de cet antagonisme, entretenu par des rapports techniques divergents, la demande d’expertise judiciaire présentée par la SCI GAILLARD IMMOBILIER, qui permettra d’objectiver les désordres et clarifier les responsabilités, est justifiée.
Elle sera donc ordonnée, aux frais avancés par la requérante. En ce sens, il sera fait droit à la SCI GAILLARD IMMOBILIER et aux consorts [P].
Si les défendeurs soutiennent que la mesure d’expertise ne saurait se dérouler sans la participation de la SAS SUEZ France, il sera toutefois constaté qu’aucune partie ne l’a attraite à l’instance. Dès lors, s’ils entendent associer cette dernière aux opérations d’expertise, il leur appartiendra de solliciter l’extension de la mesure, voire de faire adapter ou enrichir ultérieurement la mission.
Sur les dépens
L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d'une astreinte peut s'en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. ».
En l’espèce, ils seront mis à la charge de la requérant, aucune partie ne succombant exclusivement à l’instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,
ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder Monsieur [E] [S] (mèl : [Courriel 10]), expert près la cour d’appel de BORDEAUX, avec mission de :
1°) se rendre sur les lieux, convoquer les parties et recevoir leurs explications et se faire communiquer tous documents utiles à l’exercice de sa mission notamment les devis et les factures.
2°) Visiter les lieux et les décrire ;
3°) Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation et les conclusions des parties existent et en ce cas les décrire et en déterminer l’origine et leur date d’apparition ;
4°) Décrire les travaux réalisés et dire si ceux réalisés sont conformes aux règles de l’art ou affectés de malfaçons ;
5°) en cas de malfaçons avérées, en rechercher la cause et dire s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance des travaux, défaut d’entretien ou toute autre cause ;
6°) préciser l’importance des désordres en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tout élément technique permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipements faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature ou de couvert ;
7°) préciser la date de début effectif des travaux, la date de la réception des travaux par procès-verbal si elle a eu lieu, ou à défaut la date de prise de possession effective des locaux et la date à laquelle les travaux pouvaient être réceptionnés ;
8°) dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane ;
9°) dans le cas où ces désordres auraient été cachés, recherche leur date d’apparition ;
10°) dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser su et quand es réserves ont été levées ;
11°) Préciser si les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ; s’ils sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité de l’ouvrage ;
12°) Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, désordre par désordre ;
13°) Faire les comptes entre les parties ;
14°) donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités éventuellement encourues par les différents intervenants, de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et en proposer une base d’évaluation ;
RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;
INDIQUE à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 30 jours. À son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;
DIT que l’expert devra déposer un rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires avant le 29 décembre 2025, terme de rigueur sauf prorogation accordée ;
ORDONNE à la SCI GAILLARD IMMOBILIER de consigner au greffe du tribunal judiciaire de LIBOURNE, régie d’avances et de recettes, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX08] - BIC [XXXXXXXXXX014], en spécifiant le N° RG et le nom du consignataire, la somme de 3000 euros au total avant le 29 août 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;
DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;
INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;
RAPPELLE que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;
DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;
AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;
RAPPELLE que l’expert n’autorise aucun travail de reprise, sauf urgence et après débats éventuels devant le juge des référés ou de la mise en état selon le cas, saisi par la partie la plus diligente ;
DÉSIGNE Madame Valérie BOURZAI, vice-présidente du tribunal judiciaire comme magistrat chargé de la surveillance et de contrôle de la présente expertise,
DEBOUTE la SAS NOTMOS NOTAIRES ASSOCIES et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de cette dernière, la SELARL LE TREFLE de leurs demandes tendant à voir associée la SAS SUEZ France à la mesure d’expertise et au contenu de la mission,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
LAISSE les dépens à la charge de la SCI GAILLARD IMMOBILIER.
La présente ordonnance a été signée par Tiphaine DUMORTIER, juge des référés et par Stéphanie ARNOUX, greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Stéphanie ARNOUX Tiphaine DUMORTIER
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