TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/00789

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 25/00789 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2R3Y

Minute : 25/00326

JUGEMENT

Du 31 Juillet 2025

S.A. SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [S] [Z]

copie exécutoire :
Maître Frédéric CATTONI
Copie certifiée conforme :
Madame [S] [Z]

Le 31 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience du 20 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 septembre 2023, la société SEQENS a donné à bail à Madame [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 464,11 € et 229,92 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 21 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2025, puis mise en délibéré au 27 mai 2025. Par décision du 25 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 20 mai 2025, afin que Madame [S] [Z], qui a justifié s'être présentée par erreur au Tribunal judiciaire de Bobigny avant de comparaître en retard devant le juge de céans, puisse faire valoir ses droits.

A l’audience du 20 mai 2025, la société SEQENS - représentée par Maître Frédéric CATTONI - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d'en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [S] [Z] ; et de condamner Madame [S] [Z] au paiement de la somme actualisée de 3.597,36 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges locatives, d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La société SEQENS consent finalement à l'octroi des délais de paiement sollicités en défense.

A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n'ont pas été couvertes dans le délai de deux mois, de sorte qu'il convient de constater l'acquisition de clause résolutoire sitpulée au contrat de bail. Elle ajoute que l'arriéré locatif s'élève à 3.597,36 €.

Madame [S] [Z] comparaît en personne et conteste le montant de la dette locative, en affirmant avoir effectué un paiement supplémentaire de 800 € le 14 mai 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 300 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle déclare percevoir 1.700 € de revenus par mois et avoir un enfant à charge.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Autorisée à le faire à l'audience, la société SEQENS a, par note en délibéré du 26 mai 2025, communiqué au greffe un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 5 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 19). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.470,24 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [S] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais d'enquête sociale injustifiés et de poursuite, la somme de 2.964,28 € à la date du 23 mai 2025.

Si Madame [S] [Z] soutient, à juste titre, avoir effectué un paiement de 800 € le 14 mai 2025, ce paiement est mentionné dans le décompte en date du 23 mai 2025.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2.964,28 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.470,24 € à compter du commandement de payer (31 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [S] [Z], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d'allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS et de la situation financière de la défenderesse, cette dernière sera condamnée à verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,