TJ 67482, 3 juin 2025, RG 25/00781

N° RG 25/00781 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ6D

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00781 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ6D

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Maître Vincent DELATTRE
Me Ariane RAFIEE DEMNEH

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI 2L. PATRIMOINE
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Ariane RAFIEE DEMNEH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 284

DEFENDERESSE :

Madame [E] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]/FRANCE
représentée par Maître Vincent DELATTRE de la SCP DELATTRE, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant, vestiaire : 128, substituée par Me BEGEOT, avocat au barreau de STRASBOURG,

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par bail d’habitation du 31 mai 2018 avec effet au 1er juin 2018 pour une durée de 3 ans, la S.C.I. 2L PATRIMOINE a donné à bail à Mme [E], [J] [U] un logement à usage d’habitation appartement n° 32 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 525 € outre une provision sur charges de 75 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. 2L PATRIMOINE a fait signifier le 19 janvier 2024 à Mme [E], [J] [U] un commandement de payer pour un montant en principal de 28 450 €, la non souscription d’une assurance risques locatifs et le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ; ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.
Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 22 janvier 2024.

La S.C.I. 2L PATRIMOINE a fait assigner Mme [E], [J] [U] à l’audience du 31 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'évacuation et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le service instructeur sollicite un accompagnement social lié au logement afin d’évaluer la capacité de la locataire à pouvoir se maintenir dans les lieux, à respecter un budget à hauteur de ses moyens afin de pouvoir l’accompagner ua mieux dans le cas d’un relogement.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 4 avril 2025.

La S.C.I. 2L PATRIMOINE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance au visa de la loi 98-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1231 du code civil pour demander de :
- juger ses demandes recevables et bien fondées ;
Y faire droit,
- constater la résiliation du bail d’habitation liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 19 mars 2024 ;
Subsidiairement,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de la locataire à compter de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- juger que Mme [E], [J] [U] est occupante sans droit ni titre à compter du 19 mars 2024 subsidiairement du jugement à intervenir ;
- ordonner l’expulsion de Mme [E], [J] [U] et de tout occupant de son chef des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.431-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Mme [E], [J] [U] à lui payer la somme de 19 689,13 € au titre de la dette locative arrêté au 1er novembre 2024, somme à parfaire à la date du jugement ;

- la condamner à lui payer la somme de 600 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 19 mars 2024 ou subsidiairement à compter de la date de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, outre les intérêts légaux à chaque échéance du terme mensuel ;
- condamner Mme [E], [J] [U] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers frais et dépens incluant le coût du commandement de payer ;
- dire et juger que la décision à intervenir sera exécutoire à titre provisoire.

Elle expose que la dette est actualisée à la somme de 22 689,13 € au 1er avril 2025.

Mme [E], [J] [U] a comparu représentée par son conseil au soutien de ses conclusions du 28 mars 2025 aux termes desquelles elle demande de :
- dire et juger qu’elle pourra se libérer de sa dette locative à raison de versements de 300 € par mois jusqu’au complet règlement de l’arriéré ;
A la suite,
- écarter l’application de la clause résolutoire ;
- débouter la SCI 2L patrimoine de ses demandes, fins et conclusions pour le surplus ;

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 22 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 3 « Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 19 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, seul un paiement est comptabilisé au titre du mois d’avril 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024 à 24 heures.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [E], [J] [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.
Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 7-1 précise que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
Les juges ne peuvent relever d’office le moyen tiré de la prescription ; que cette règle s’applique lors même que la prescription est d’ordre public, ce qui est le cas en l’espèce.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La S.C.I. 2L PATRIMOINE produit un décompte arrêté à la date du 1er avril 2025, quittancement du mois d’avril 2025 inclus, établissant que Mme [E], [J] [U] reste lui devoir à cette date la somme de 22 689,13 € pour les loyers et charges de novembre 2021 à avril 2025.
Elle produit également une ordonnance d’injonction de payer exécutoire en date du 5 juin 2024 ayant condamné sa locataire à lui payer en principal la somme de 19 698,13 € au titre des loyers de mai 2021 à mai 2024, ordonnance signifiée à personne le 3 juillet 2024, sans précision d’une éventuelle opposition par l’une ou l’autre des parties.

Mme [E], [J] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette et ne soulève pas plus les moyens de la prescription ou de la chose jugée.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 22 689,13 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, aucun paiement n’est intervenu depuis avril 2024, la capacité financière de la locataire étant limité à la seule perception du RSA à hauteur de 877,28 € il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement dont l’offre outre le loyer courant dépasserait ses ressources justifiées.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E], [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [E], [J] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS